金巖石：中國樓市還會漲得很離譜

　　金巖石

　　房產(chǎn)價格總有一天會回歸其主要作為消費品的本性。從這個意義上說，我們可以把今日美國的樓市現(xiàn)狀視為將來中國樓市泡沫破滅后的遠景。

　　中國城市的樓價比美國貴，這已經(jīng)不是新聞了。但從趨勢上看，中國的樓市還會漲，而且會漲得很離譜，因為物極必反，股市和樓市的資產(chǎn)泡沫不達到極限是不會破滅的，這是每個國家都經(jīng)歷過的非理性繁榮。

　　美國的住宅是消費品，在美國的消費物價指數(shù)（CPI）統(tǒng)計中，住宅占比高達42%。金融危機對美國樓市的打擊非常之大，據(jù)統(tǒng)計，全美用銀行按揭貸款買房子的有1200多萬戶家庭，現(xiàn)在超過20%即250萬戶左右喪失了抵押品贖回權，成為銀行的“法拍屋”和“短售屋”，這還不包括尚未被銀行收走的“泡湯屋”，即房價低于貸款額的住宅。　　

　　美國的住宅絕大部分是自住的，價格主要取決于租金回報率和家庭收入。按照租金回報率計算，洛杉磯郊區(qū)30萬-35萬美元的獨棟住宅現(xiàn)在月租金在2000-2500美元區(qū)間，即10-12年的租金投資回報率。中國樓市就不同了，70個城市的平均租金投資回報率約為30年，上海、杭州地區(qū)更高達40年以上，所以有專家判斷中國樓市暴跌在即，樓市泡沫已經(jīng)是吹彈可破了?！　　?/p>

　　的確，無論是從租金的投資回報率還是居民的收入房貸比看，我們都看不到中國城市房價的合理性。但是從房產(chǎn)的投資屬性看，決定房價的既不是本土的工資收入，也不是當?shù)氐淖饨鹚?，而是外來人口和投資資金的凈流入。在中國的多數(shù)城市中，住宅的購買者近80%為外來人口，首付資金的來源近80%不是工薪收入。

　　今年8月8日上海浦東星河灣開盤，當日銷售超過40億，264棟千萬級高檔公寓在幾個小時內(nèi)一搶而空，刷新了世界房地產(chǎn)業(yè)的單日銷售紀錄。易居中國的房地產(chǎn)研究院對當日購房者所做的定量分析表明：82%的購房者是年齡在45歲以下的人，77%的購房者不是上海本地人。購房者的年齡結構很能說明問題，35歲以下的占24%，36-40歲和41-45歲的各占28%，可想而知，這個年齡結構又不在上海工作的群體，主要是“富二代”、投資者或企業(yè)家！所以中國城市的房價不是由本地的工薪收入和租金回報率決定的，而是由外來人口和外部資金的流入決定的，投資性購房的占比估計在80%以上。

　　美國的房地產(chǎn)是消費需求主導的，中國現(xiàn)階段的城市房地產(chǎn)是投資需求主導的，所以在中國的消費物價指數(shù)中不含住宅。作為投資品主導的城市住宅不能用家庭收入/房貸比和租金投資回報率的高低來判斷房價走勢，而要把房地產(chǎn)放在投資市場上分析其價格走勢，否則就無法理解中國城市房地產(chǎn)的特殊定價機制。

　　房地產(chǎn)天然不是投資品，投資人卻天然喜歡房地產(chǎn)，但是房產(chǎn)價格總有一天會返璞歸真，回歸其主要作為消費品的本性。從這個意義上說，我們可以把今日美國的樓市現(xiàn)狀視為將來中國樓市泡沫破滅后的遠景。