王府井百貨17億元回購(gòu) 王府井大廈

　　籌建了12年的王府井大廈，有望在2009年元旦盛裝開(kāi)業(yè)。但王府井百貨(600859.SH)要完全獲得這座大樓的產(chǎn)權(quán)，還要支付約17億元。

　　王府井百貨7日發(fā)布公告，擬發(fā)行不超過(guò)9.5億元分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券(債券的最終認(rèn)購(gòu)人可以無(wú)償獲得認(rèn)股權(quán)證)。

　　公告稱，本次發(fā)行分離交易可轉(zhuǎn)債的債券部分，募集資金不超過(guò)9.5億元，全部用于收購(gòu)北京王府井大廈有限公司55%股權(quán)，擴(kuò)展旗艦店北京市百貨大樓經(jīng)營(yíng)規(guī)模。目前，這55%股權(quán)由外資股東動(dòng)力國(guó)際投資集團(tuán)擁有，王府井百貨擁有另外45%的股權(quán)。

　　根據(jù)北京中和資產(chǎn)評(píng)估公司的評(píng)估報(bào)告(采用成本加和法評(píng)估)，北京王府井大廈有限公司凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為6.74億元(總資產(chǎn)為13.08億元，總負(fù)債為6.34億元)，評(píng)估價(jià)值為19.03億元，增值率為182.39%。

　　據(jù)此，王府井大廈有限公司55%的股權(quán)，收購(gòu)價(jià)格為10.6億元。收購(gòu)?fù)瓿珊螅醺儇泴@得王府井大廈的全部物業(yè)土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)。作為存續(xù)公司，王府井大廈有限公司，將承擔(dān)其現(xiàn)有的總額為6.34億元的債務(wù)。

　　與北京市百貨大樓毗鄰而居的王府井大廈，于1995年就開(kāi)始籌建，1997年動(dòng)工，2007年竣工?？偨ㄖ娣e96,703平方米，占地面積10,080平方米。

　　目前，王府井百貨已依據(jù)其持有的45%股權(quán)，擁有了王府井大廈40%的經(jīng)營(yíng)面積。王府井大廈的其余物業(yè)一直未投入使用。

　　在另外支付16.94億(10.6億的股權(quán)轉(zhuǎn)讓金并承擔(dān)6.34億元的債務(wù))后，王府井百貨將獲得王府井大廈余下60%的經(jīng)營(yíng)面積。

　　通過(guò)此次交易，王府井大廈增值不少。而王府井百貨與外資方動(dòng)力國(guó)際集團(tuán)之間的交易，頗為周折。

　　最初，王府井大廈40%的股權(quán)，曾屬于香港天賦科技有限公司，但項(xiàng)目因香港天賦科技資金未到位等問(wèn)題停工。2001年，這些股權(quán)變更到動(dòng)力集團(tuán)和北京城建集團(tuán)名下，“動(dòng)力集團(tuán)和城建集團(tuán)將2850萬(wàn)美元(王府井大廈注冊(cè)資本)如期注資到位并將工程復(fù)工。”后來(lái)，城建集團(tuán)手中的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給了動(dòng)力國(guó)際。

　　2006年6月，王府井百貨發(fā)布公告，以2.25億元的價(jià)格，將王府井大廈15%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給動(dòng)力國(guó)際集團(tuán)。由此，動(dòng)力國(guó)際持有王府井大廈的股權(quán)上升至55%，原始成本合計(jì)約為4.6億元。

　　當(dāng)時(shí)的公告稱，動(dòng)力國(guó)際集團(tuán)負(fù)責(zé)大樓的建筑成本與費(fèi)用，王府井百貨負(fù)責(zé)土地成本與費(fèi)用。

　　王府井百貨的土地出資早已到位。王府井大廈的土地為出讓地。根據(jù)2006年6月的公告，王府井百貨在該項(xiàng)目上的投入為1.97億元，均為土地資產(chǎn)的投入。

　　而外資方的建筑資金出資，卻是以項(xiàng)目公司王府井大廈的名義，向華夏銀行貸款了3.2億元(抵押了王府井大廈40%的在建工程面積)。直至今日，王府井百貨向動(dòng)力國(guó)際集團(tuán)收購(gòu)大廈55%股權(quán)時(shí)，這3.2億元銀行貸款仍未償還。此次轉(zhuǎn)讓后，將轉(zhuǎn)而由王府井百貨承擔(dān)。

　　而如今，根據(jù)北京中和的評(píng)估，動(dòng)力國(guó)際集團(tuán)投入4.6億所得的王府井大廈55%的股權(quán)，已經(jīng)增值至10.47億元。鑒于其對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)尚未投入運(yùn)營(yíng)，增值應(yīng)主要來(lái)自土地。此番以10.6億元轉(zhuǎn)讓，其收益約為6億元。