巴曙松：房地產(chǎn)比股市殺傷力更大

　　從目前的情況看，中國似乎越來越清晰地走在日本的道路上。我此前判斷這一輪的房地產(chǎn)泡沫比2007年還要高，事實證明我說對了。

　　巴曙松

　　1998年開始住房改革之后，當(dāng)時住房的特性基本是實用品特性，大概到了2005、2006年的時候，越來越表現(xiàn)為投資品的特性。我的論證依據(jù)是中國的房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)價格在市場化的初期，跟我們大家做金融投資經(jīng)常要看的M0、M1、M2貨幣流通速度這些金融指標(biāo)沒有什么關(guān)系。但是2005、2006年之后，它們和M0、M1、M2的相關(guān)度都迅速提高，也就是說，它越來越多地表現(xiàn)為強(qiáng)烈的投資品的特性。

　　將房地產(chǎn)市場和股票市場做一個對照，可以增強(qiáng)我們對這個市場的理解。先找它們相似的地方。一是這兩個作為投資品非常重要的特點就是它受主要的宏觀金融指標(biāo)的影響非常直接、非常強(qiáng)烈。或者更直接說，就是看M1、M2的增長。如果增長比較快，就比較樂觀；如果它有微調(diào)，房地產(chǎn)市場就會有調(diào)整。二是房地產(chǎn)市場的主體和股票市場的主體都呈現(xiàn)出非常獨特的風(fēng)險收益的偏好。

　　兩者的單邊市特點都非常強(qiáng)烈，中國股市到目前為止，還是單邊市。絕大部分，幾乎所有的參與者只能在股市上漲時期才受益。房地產(chǎn)市場也是一樣，各方利益糾纏的結(jié)果使它呈現(xiàn)出非常強(qiáng)的單邊市場，各方的利益經(jīng)不起房價下跌。如果哪個人說房價會跌，就有人圍攻他，這不是一個成熟的房地產(chǎn)市場。怎么樣改變這個單邊市的特點，使這個市場能夠經(jīng)受得住一點波動，目前是一個大的課題。

　　房地產(chǎn)市場有杠桿，股市到目前為止還沒有。股票目前還只能實盤交易，100萬只能買100萬的股票。房地產(chǎn)市場，有首付比例，就有放大倍數(shù)。所以房地產(chǎn)的波動，實際上殺傷力更大，比股市更大。只是現(xiàn)在還沒有真正意義上的房地產(chǎn)大波動，受這次金融危機(jī)影響，本來有一點波動的勢頭，又被4萬億的強(qiáng)大的刺激帶動起來。事后看來，4萬億經(jīng)濟(jì)刺激一句話，除了國家投資的鐵路、公路、基礎(chǔ)設(shè)施受益之外，房地產(chǎn)就是最大的受益市場。還有一個不一樣，股票市場到目前為止，它的波動對實體經(jīng)濟(jì)的影響有限。房地產(chǎn)不一樣，房地產(chǎn)的被動對宏觀經(jīng)濟(jì)影響非常大。

　　房地產(chǎn)作為投資品，跟股市有很多直接類比的地方，既有相同的地方，也有很多不同的地方。特別值得關(guān)注的是，在城市化、工業(yè)化快速推進(jìn)的時期，在人口紅利時期更容易導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫，其中特別是容易體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場。

　　很多人解讀日本房地產(chǎn)泡沫、股市泡沫，其中很重要的原因是日元國際化時期造成的。一個國家貨幣要國際化，自然利率要市場化。利率市場化就會增大成本，個人企業(yè)就會加大借貸。日本在貨幣國際化時期過早的利率、匯率市場化導(dǎo)致了資產(chǎn)泡沫。從目前的情況看，中國似乎越來越清晰地走在日本的道路上。我此前判斷這一輪的房地產(chǎn)泡沫比2007年還要高，事實證明我說對了。