PE冬日“豪賭”：鼎暉借道15億夾層基金進(jìn)軍房地產(chǎn)

在獲得國務(wù)院批復(fù)的一系列先行先試政策后，深圳前海新區(qū)首只夾層投資基金花落鼎暉投資(CDH)。

知情人士透露，鼎暉投資正著手發(fā)起15億元的鼎暉夾層投資二期基金(下稱二期基金)，投資方向卻是鼎暉投資此前鮮有涉足的房地產(chǎn)領(lǐng)域。

記者獲得的募資資料顯示，二期基金列出的13個擬投資項目，有11個屬于房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。

上述人士透露，在發(fā)起二期基金前，年初鼎暉投資已悄然發(fā)起了11億元規(guī)模的鼎暉夾層投資一期基金(下稱一期基金)，其中9億元投向上海青浦保障房項目與杭州某住宅項目，目前上海青浦保障房項目已實現(xiàn)退出，取得15.55%的年化收益。

而此前，按照行業(yè)慣例，股權(quán)投資基金并不能直接投資于房地產(chǎn)。鼎暉此舉無疑在行業(yè)中具有風(fēng)向標(biāo)意義。

“最近一年鼎暉投資連續(xù)發(fā)起兩只夾層基金涉足房地產(chǎn)，不同尋常。”在上述知情人士看來，究其原因，在二級市場低迷導(dǎo)致PE項目退出率持續(xù)創(chuàng)新低的倒逼下，PE基金開始“豪賭”房地產(chǎn)投資，滿足出資人(LP)的高投資回報訴求。

夾層基金變身房地產(chǎn)債權(quán)基金

“感覺這是一只房地產(chǎn)債權(quán)投資基金。”一位收到二期基金募資說明書的鼎暉投資LP直言。二期基金擬投資的13個項目中有11個是房地產(chǎn)項目，擬投資額度接近33.4億元，相比之下，另兩個項目的擬投資額度實在偏低。

他不能理解，鼎暉投資為何沒有直接發(fā)起房地產(chǎn)基金，轉(zhuǎn)而借道夾層基金變相投資房地產(chǎn)。而鼎暉方面的解釋，讓他更加迷惑。“鼎暉投資員工直言，基金管理高層仍想保持專注股權(quán)投資的形象，沒有打算公開房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)。”

所謂夾層投資(Mezzanine Financing)，是一種介于優(yōu)先債務(wù)和股本之間的投融資方式，收益和風(fēng)險同樣介于銀行間信貸和股權(quán)投資之間。目前夾層投資模式包括可轉(zhuǎn)換債、可贖回優(yōu)先股等形式。

然而，鼎暉投資為涉足房地產(chǎn)精心設(shè)計的“夾層基金”，在實際操作環(huán)節(jié)卻似演變?yōu)榉康禺a(chǎn)債權(quán)投資基金。

“在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，夾層投資模式有時顯得形同虛設(shè)。”一位房地產(chǎn)基金人士解釋說，夾層基金將債權(quán)投資轉(zhuǎn)化成房地產(chǎn)項目公司股權(quán)，主要是為了跟蹤監(jiān)督項目資金使用與銷售回款狀況，一旦房地產(chǎn)項目完成銷售且利潤全額分紅，夾層基金等于收回全部本金利潤，項目公司股權(quán)則變得沒有“太大經(jīng)濟(jì)價值”。

目前，一期基金最能體現(xiàn)“夾層投資模式”的項目，是一家能源公司接受1.92億元的債權(quán)投資，并約定若能源公司股東18個月后未按約定回購股權(quán)，鼎暉股權(quán)投資基金承諾以不超過2.4億元總額，按約定價格收購上述能源公司質(zhì)押股權(quán)。

“與其說是債轉(zhuǎn)股條款，不如說是給夾層基金還本付息提供足額擔(dān)保。”上述知情人士透露。