6年獲投2.5億美金 PE掘金旅游地產(chǎn)盛宴存風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)從緊的預(yù)期下，越來越多的房企踏上了轉(zhuǎn)型之路，有選擇涉礦挖金的，也有躋身旅游業(yè)淘金的。受國家利好政策的扶持，在房地產(chǎn)商投身于旅游地產(chǎn)的同時(shí)，國內(nèi)旅游行業(yè)產(chǎn)業(yè)基金也開始大規(guī)模興起，VC/PE(風(fēng)險(xiǎn)投資基金/私募股權(quán)投資基金)對旅游行業(yè)的關(guān)注度驟增。

日前，本報(bào)記者從投中集團(tuán)獲悉，根據(jù)其旗下金融數(shù)據(jù)產(chǎn)品CVSource統(tǒng)計(jì)顯示，2006年至今，國內(nèi)傳統(tǒng)旅游行業(yè)共完成31筆私募融資交易，累計(jì)獲得投資2.52億美元，其中，2010年為近6年來傳統(tǒng)旅游企業(yè)融資規(guī)模最高的一年，融資額達(dá)1.13億美元。

投中集團(tuán)分析師萬格在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，國內(nèi)休閑旅游的巨大市場空間和住宅地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控，是各路資本紛紛下注旅游地產(chǎn)的主要原因。但他同時(shí)指出，投資旅游地產(chǎn)雖后期收益豐厚，然而，其初始投資額度高、項(xiàng)目培育期長、后續(xù)物業(yè)管理成本不可忽視，且需要持續(xù)流動(dòng)資金補(bǔ)充，對于計(jì)劃長期持有而非轉(zhuǎn)售的旅游地產(chǎn)投資者而言，資金和專業(yè)運(yùn)作能力方面的挑戰(zhàn)較大。

旅游基金“盛宴”

在2009年，國家將旅游行業(yè)定義為國家戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的利好政策出臺后，旅游行業(yè)迎來了發(fā)展契機(jī)。在國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)基金陸續(xù)興起的同時(shí)，大型房地產(chǎn)商在住宅地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控的背景下紛紛布局旅游地產(chǎn)，與此同時(shí)，資本市場對旅游類企業(yè)的大力扶持，也使得VC/PE機(jī)構(gòu)的投資熱情高漲，主題公園與文藝演出等新類型投資項(xiàng)目日漸升溫。

投中集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，2009年至今，共有8只旅游產(chǎn)業(yè)投資基金設(shè)立，總募資規(guī)模達(dá)212.96億元，平均單筆基金規(guī)模達(dá)26.62億元。

2012年2月，中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于金融支持旅游業(yè)加快發(fā)展的若干意見》提出：“支持旅游資源豐富、管理體制清晰、符合國家旅游發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)行上市條件的旅游企業(yè)上市融資;積極支持已上市旅游企業(yè)通過合適的方式進(jìn)行再融資或者利用資本市場進(jìn)行并購重組做大做強(qiáng)”。

7月，國家旅游局又公布了《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本投資旅游業(yè)的實(shí)施意見》，鼓勵(lì)各種所有制企業(yè)依法投資旅游產(chǎn)業(yè)。

一系列利好消息的出臺，使得旅游企業(yè)紛紛籌劃上市之路。一時(shí)間，“向資本市場沖刺”成為了旅游業(yè)的口號。

根據(jù)證監(jiān)會(huì)最新公布的擬上市企業(yè)名單，長白山旅游、北部灣旅游、浙旅控股、眾信旅游4家企業(yè)排隊(duì)等候上市。截至目前，共有16家旅游行業(yè)企業(yè)登陸資本市場，均在A股上市。

資本市場的大力支持，也吸引了機(jī)構(gòu)投資者紛紛投資旅游行業(yè)。2006年至今，國內(nèi)傳統(tǒng)旅游行業(yè)共完成31筆私募融資交易，累計(jì)獲得融資規(guī)模達(dá)2.52億美元，平均單筆融資規(guī)模813萬美元。

萬格表示，從融資案例來看，綜合型景區(qū)項(xiàng)目以其可開發(fā)項(xiàng)目類型多樣、投資風(fēng)險(xiǎn)較分散受到PE機(jī)構(gòu)青睞。由于旅游地產(chǎn)在國內(nèi)剛剛興起，提早進(jìn)入并進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)作，有望占據(jù)領(lǐng)先優(yōu)勢。

而國內(nèi)房企受困于資金，也紛紛試圖通過布局商業(yè)地產(chǎn)或旅游地產(chǎn)尋找出路。恒大[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、雅居樂[簡介 最新動(dòng)態(tài)]等排在房地產(chǎn)行業(yè)前100名的房企中，已有三分之一的房企介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。像華僑城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]、港中旅、青旅等傳統(tǒng)旅游企業(yè)，均在大規(guī)模投資建設(shè)旅游度假村。

旅游財(cái)富網(wǎng)初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，全國旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項(xiàng)目就有近70個(gè)，總規(guī)模達(dá)2600多億元，預(yù)計(jì)今年全行業(yè)投資將超萬億元。

質(zhì)疑聲不斷

就在旅游地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)時(shí)，質(zhì)疑聲也隨之而來。全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存明確表示，正是部分開發(fā)商的投機(jī)心理炒熱了旅游地產(chǎn)，使得旅游地產(chǎn)成為開發(fā)商和機(jī)構(gòu)投資者“圈地圈錢”的工具。

對于開發(fā)商而言，旅游地產(chǎn)雖極具收益誘惑，卻需在具體開發(fā)過程中付出較大的資金成本，拿地、購買景區(qū)經(jīng)營權(quán)、興建基礎(chǔ)設(shè)施、廣告營銷、后續(xù)維修、物業(yè)管理等往往耗資數(shù)十億元甚至上百億元，因而，對于許多中小型房企而言，敢愛不敢行。

某旅游行業(yè)分析師接受本報(bào)記者采訪時(shí)也認(rèn)為，盡管旅游行業(yè)前景大家都非常看好，但是真正能直接對接風(fēng)險(xiǎn)投資的、比較創(chuàng)新的商業(yè)模式非常少。旅游地產(chǎn)之所以吸引投資者，無非就是低價(jià)進(jìn)入，目前國內(nèi)的旅游地產(chǎn)行業(yè)有很大的“圈錢效應(yīng)”。

成都地建置業(yè)營銷總監(jiān)董衛(wèi)昌發(fā)表評論稱，開發(fā)商發(fā)展旅游地產(chǎn)的初衷，無非是通過旅游項(xiàng)目便于更優(yōu)惠的價(jià)格獲取土地，并通過旅游這個(gè)“羊頭”順理成章地賣房子，通過賣房子來實(shí)現(xiàn)盈利。事實(shí)上，大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目體量都比較大，從拿地開始就存在著若干風(fēng)險(xiǎn)，不少項(xiàng)目因?yàn)橥恋貑栴}受到質(zhì)疑，一度陷入僵局甚至走入死局。不管是做古鎮(zhèn)旅游、主題公園，還是做生態(tài)旅游，都想以較低的代價(jià)獲取土地。

“旅游地產(chǎn)相對于住宅或商業(yè)地產(chǎn)而言，本身就是一種投資大、周期長的物業(yè)產(chǎn)品，也是其風(fēng)險(xiǎn)所在，旅游地產(chǎn)的盈利模式，是當(dāng)下最大的難題，所以在一定程度上要求資金有充足的長線運(yùn)營的準(zhǔn)備。”前述旅游行業(yè)分析師說。

此外，“從細(xì)分投資類型來看，除了概念創(chuàng)新、園區(qū)規(guī)劃、附屬設(shè)施設(shè)計(jì)和節(jié)目策劃水平滯后，采用單一門票收入，與影視娛樂、餐飲、衍生品等結(jié)合不夠緊密，也都已成為我國主題公園行業(yè)發(fā)展的主要瓶頸。”萬格說。