TBK商業(yè)中心：一個創(chuàng)新社會管理的樣本

　　王紅茹

　　TBK，這個中西合璧的名字，是英語單詞“交通運輸”（Transportation），“商業(yè)”（Business），和中文“顧客”（客流或快樂）的第一個字母“K”的組合，意為“交通、商業(yè)、快樂”相結合的商業(yè)中心，“交通與商業(yè)的組合，特別快樂地購物”。

　　2010年8月，福建廈門。鄭天送創(chuàng)辦的TBK商業(yè)中心再次顛覆了人們對創(chuàng)富的認識。

　　“客運+商業(yè)”的商業(yè)模式在全國長途客運歷史上算得上首家，并且還將引爆商業(yè)地產(chǎn)界。

　　TBK商業(yè)中心作為2010年廈門市政府重點民生工程項目，是廈門市政府和廈門市特運集團獻給廈門人民的一份珍貴禮物；TBK商業(yè)中心作為海西經(jīng)濟區(qū)首個“客運+商業(yè)”新模式的一站式購物中心，致力于打造“機場式商業(yè)空間”以及90％以上的品牌為廠家直營店的新模式，將成為廈門客運商業(yè)的新典范。

　　成本高嚇跑了競標者

　　6月9日上午，天氣炎熱，幾十名頭戴安全帽的建筑工人在工地上揮汗如雨地趕著工期。如果不出意外，TBK商業(yè)中心將于9月6日開業(yè)迎賓。

　　從去年8月6日競標，到今年9月6日開業(yè)，僅1年零1個月。特區(qū)速度在這個項目中得以淋漓盡致地體現(xiàn)。

　　近年來，廈門市的新城規(guī)劃發(fā)展迅速，其中“城市東擴”工程尤為突出和重要，而在東擴的進程里，枋湖片區(qū)無疑是重中之重。

　　枋湖是廈門新規(guī)劃的一個區(qū)域。因枋湖及東部板塊商業(yè)賣場的缺乏，導致居住在那里的市民購物極其不便利。市民出門購物，走路太遠；打的，費用又太高。也因如此，使得地攤在這個區(qū)域大行其道。

　　燈光陰暗的街道小市與熙熙攘攘的地攤長龍，記載了歷史中的枋湖商業(yè)。臟、亂、吵，是枋湖區(qū)留給人們的難以抹去的印象。

　　民生工程是廈門市政府改善市民生活品質(zhì)的重要抓手，保障枋湖周邊20萬居民的生活配套，是廈門市政府重要的民生工程。

　　在此背景下，由廈門市政府牽頭，廈門特運集團投資，廈門中智和實業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“中智和”）運營的枋湖新客運商業(yè)中心醞釀成形。

　　廈門市政府考慮最多的，是如何服務居民，打好民生牌。畢竟這是一項關系廈門市老百姓“菜籃子”的民生工程，如果交給一家唯利是圖、不負責任的公司運營，造福一方百姓就會成為一句空話。廈門市政府深知這件事的分量，招投標無疑是這場競爭最為公平的選擇。

　　競標并非沒有門檻，每一家想來競標的企業(yè)，都要提交一份商業(yè)性可行性報告。

　　為了做這份報告，中智和做了大量的市場調(diào)研和各種各樣的市場定位。經(jīng)過幾個月的醞釀之后，去年6月，《關于廈門枋湖新客運站商業(yè)賣場的可行性報告》出爐。

　　在這份競標方案中，強調(diào)了商業(yè)中心在業(yè)態(tài)組合上要盡量做到豐富和有特色。報告規(guī)劃了將近2000平米的“閩臺特產(chǎn)一條街”，把海峽兩岸的特產(chǎn)，如金門高粱、金門菜刀、鼓浪嶼餡餅等都整合進來，使得來往廈門的旅客都可以買到真正的海峽兩岸的特產(chǎn)；在產(chǎn)品選擇上，跟廠家合作為主，當?shù)亟?jīng)銷商為輔，保障商品的低價位和貨真價實。

　　報告遞交之后，因為不知道競爭對手在哪些方面比他們更有優(yōu)勢，中智和也沒底，一直都在忐忑中等待消息。

　　2010年8月6日，在廈門國資委產(chǎn)權交易中心，枋湖客運商業(yè)中心的開標儀式舉行。但偌大的交易大廳，很多競爭對手都沒來，這多少讓中智和公司的競標團隊感到意外。

　　事實上，很多企業(yè)之所以沒來競標，主要緣于政府對企業(yè)提出的要求較高，而企業(yè)要面對的還是舊房改造的毛坯房。這就意味著，如果接手，所有的二次裝修（比如中央空調(diào)、自動扶梯、電力干線等）的費用都需要企業(yè)承擔。

　　底價加上裝修，算下來前期資金投入巨大，商家在短期內(nèi)經(jīng)營這個項目沒有多大利潤空間。

　　中智和競標的底線是，只要不虧損，要把它做成功，要做出一個樣板工程；只要能給社會帶來價值，能造福一方百姓，為社會盡一份責任，無論怎樣，中智和都愿意去嘗試。

　　中智和的計劃

　　中智和為什么看中枋湖區(qū)？

　　目前，廈門市區(qū)的主要商圈分布并不均勻。從SM城市廣場到火車站，每隔數(shù)百米就有一家百貨商場，知名的巴黎春天、天虹、華聯(lián)等百貨公司分布其中。而在廈門島內(nèi)東北部，商圈仍是個空白。

　　2010年，廈門市政府將枋湖客運中心列為重點工程，并大力支持客運樞紐中心建設和枋湖商圈的打造。如何讓整個枋湖社區(qū)，與廈門城市同步升級，用交通構筑購物享樂生活？在市政府與特運集團的共同努力下，枋湖客運商業(yè)中心的創(chuàng)意破繭而出。

　　開發(fā)商著力開發(fā)的新樓盤也在助力枋湖商圈的形成。據(jù)不完全統(tǒng)計，枋湖周邊分布著幸福密碼、中央美地、禹洲城上城等高端樓盤，周邊新建住房約萬余套，將新增約4萬個住戶。

　　隨著周邊樓盤的交付使用，枋湖客運中心商業(yè)區(qū)散發(fā)出巨大的商業(yè)誘惑，讓敏銳的商業(yè)地產(chǎn)商嗅到了新的商業(yè)氣息，眾多商業(yè)地產(chǎn)運營商蠢蠢欲動。

　　枋湖客運商業(yè)中心位于廈門金湖路與成功大道交匯處，總建筑面積42540平方米，規(guī)劃商業(yè)面積31660平方米。建成后的商業(yè)中心將擔負現(xiàn)在的湖濱、松柏兩個車站的總體功能，承載日均4萬人次的客流。未來的枋湖客運商業(yè)中心，將填補枋湖片區(qū)大型商業(yè)的空白，解決周圍三公里內(nèi)的20萬居民的購物難問題。

　　中智和立志將商業(yè)地產(chǎn)作為未來的主要發(fā)展方向，這些年一直在廈門尋覓一個適合的地方開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。機緣和巧合就這樣發(fā)生了。

　　為社會盡責的想法跟中智和公司的發(fā)展理念甚為吻合：以中為尊——大中至正，不偏不倚；以智為用——任人唯賢，以智取勝；以和為贏——天地人和，同創(chuàng)共贏。其寓意是只有“知識廣博周備，行事方正不茍，做人以和為貴”，才能擔大任、行大道、成大器、致大和。

　　而讓中智和瞄準這個項目，主要是看到了枋湖區(qū)的未來。

　　將商業(yè)寓于民生

　　廈門枋湖客運商業(yè)中心不僅是廈門的一個便民工程，更是廈門市政府和廈門特運集團呈獻給廈門市人民的一份珍貴禮物。如何命名，中智和絞盡腦汁。

　　為了讓該中心有一個朗朗上口的名字，也讓這個名字深入民心，中智和不惜懸賞2萬元為商業(yè)中心取案名和廣告語。

　　在上萬份征名中，“TBK”最終脫穎而出。廣告語也敲定為：萬商聚枋湖，一站通天下。

　　廈門市原旅游局副局長、文化局局長彭一萬對此案名深表滿意，“TBK商業(yè)中心這一案名針對本案客運、商業(yè)理念，很好地映襯了新客運商業(yè)組合體的地域優(yōu)勢，也意寓了‘客運帶動商業(yè)，商業(yè)服務客運’的經(jīng)營模式，讓廣大群眾能便捷、開心、快樂地享受購物，更完美地體現(xiàn)了交通構筑享樂購物生活的商業(yè)理念。”

　　中共廈門市委原副秘書長程炳東對此案名也甚為認同，“從創(chuàng)造性角度看，TBK商業(yè)中心中西合璧與國際接軌；從與開發(fā)商的關系來看，TBK商業(yè)中心更直觀地體現(xiàn)了開發(fā)商的責任與使命；再加上廣告語‘萬商聚枋湖，一站通天下’，文化底蘊十足，體現(xiàn)著商業(yè)文脈的創(chuàng)新與典范，更鮮明地烙上了時代的印跡。”

　　從這個中西合壁的名字不難看出廈門特運集團有限公司和中智和對于TBK商業(yè)中心的定位與愿景：打造海峽西岸中心城市“一流的客運商業(yè)中心”，打造高質(zhì)量、高水準的商業(yè)模式，提升海西窗口新形象，打造國際級別的經(jīng)營環(huán)境。

　　在案名征集的同時，TBK商業(yè)中心的招商也在緊鑼密鼓地進行中。

　　中智和于2010年9月成立招商部，隨后進行三個月的市場調(diào)查。今年1月，招商正式開始。而招商時時處處體現(xiàn)出民生之意。

　　具體選擇哪家超市入駐商業(yè)中心，這讓中智和的領導層們頗費了一番腦子。最早來跟他們洽談的有號稱世界500強的知名品牌，也有在福建省內(nèi)頗有名氣的永輝超市。在兩者之間如何抉擇，他們猶豫了很久。

　　如果把超市定位高端，世界500強的品牌再合適不過了，同時也對整體TBK項目的定位有所提升。但這卻跟以家庭消費為主的枋湖區(qū)居民的購物需求有所沖突。而從福州發(fā)家的永輝，是百姓的品牌，最為關心老百姓的菜籃子問題，其強勢在生鮮、油鹽醬醋，比較平價。這一點跟廈門市政府著力打造民生工程的宗旨不謀而合。

　　最終如何選擇，老百姓最有發(fā)言權。

　　調(diào)查問卷無疑是最好的方式。中智和將五家超市放在同一張表格中，讓居民打鉤進行選擇。在回收的上千份調(diào)查問卷中，永輝的票數(shù)遙遙領先。永輝最終成為中智和的上佳之選。

　　“平價”不僅僅體現(xiàn)在超市，在商品選擇方面，中智和堅持以“和廠家合作為主，當?shù)亟?jīng)銷商為輔”的定位方向和策略。目前，70%以上的招商都是和廠家直接簽約，直接引進商家在這里設旗艦店、形象店和專賣店。廠家直營的好處是：貨真價實、平價、形象好，而且上的都是新款和新品。TBK商業(yè)中心現(xiàn)在匯聚了百大海西時尚品牌，九牧王、七匹狼、安踏、喬丹等店的品牌均由廠家營銷中心直營管理，在商品上架保證最新、最時尚款式的同時，也為消費者帶來更舒適的服務及更有力的權益保障。

　　中智和作為項目運營商，科學規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)讓招商進展勢頭十分順利。

　　TBK商業(yè)中心自開始招商以來，招商一直異?；鸨?。TBK商業(yè)中心吸納了眾多主力店、次主力店等知名品牌商家加盟入駐,主力店招商已完成，進入單店招商階段。在成功引入永輝超市之后，麥當勞和肯德基這些世界級品牌將掀起該片區(qū)新一輪的美食風暴，屈臣氏也將引領年輕時尚潮流。

　　TBK商業(yè)中心之所以成為商家搶占的目標，中智和的看法，主要是TBK商業(yè)中心獨特的項目優(yōu)勢備受眾多商家青睞：依托枋湖客運站，獨攬客流、交通、區(qū)位等優(yōu)勢；采取“客運+商業(yè)”的經(jīng)營模式，獨創(chuàng)“機場式商業(yè)空間”經(jīng)營環(huán)境；涵蓋了生鮮超市、服裝百貨、運動品牌、中西餐飲、手機數(shù)碼、閩臺特產(chǎn)、旅游商品等豐富業(yè)態(tài)，集購物、餐飲、休閑、出行于一體，能激活湖里新商圈，完善湖里配套功能。

　　可以預見，TBK商業(yè)中心與眾不同的經(jīng)營模式，能給入駐的生產(chǎn)廠家提供一個展示、直銷、批發(fā)、零售的平臺，給市民提供一個物美價廉的場所，也必將解決廈門東部區(qū)20萬居民的購物難問題。

　　創(chuàng)新社會管理的樣本

　　“機場式商業(yè)空間”改變并顛覆了人們對城市長途汽車站往昔的印象。

　　一個城市的長途汽車站，代表著一個城市的形象和臉面。然而，在很多人的記憶中，長途汽車站跟“臟、亂、差”是聯(lián)系在一起的。而TBK商業(yè)中心無疑會讓廈門長途客運展示給外來人一個全新的形象。

　　在購物環(huán)境上，中智和的目標是打造機場式商業(yè)空間環(huán)境，從通道、購物區(qū)、衛(wèi)生等各個方面給顧客提供一個舒適、溫馨的購物環(huán)境?！皺C場式商業(yè)空間”不僅能讓長途汽車站的面貌煥然一新，在整潔度和公共秩序上也會大為改觀。

　　國家行政學院研究員胡仙芝對TBK商業(yè)中心經(jīng)營模式給予了高度評價：“‘客運+商業(yè)’的經(jīng)營模式，不僅能夠改善廈門的交通現(xiàn)狀，提升公交服務水平和城市整體品位，還能夠?qū)﹁屎瑓^(qū)居民居住環(huán)境的改善、城市的發(fā)展，以及枋湖片區(qū)乃至廈門島東部商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，起到很好的帶動作用，可以說是創(chuàng)新社會管理的一個樣板項目?！?/p>

　　目前在廈門，類似商業(yè)經(jīng)營的綜合體并不在少數(shù)，但同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，競爭也越來越激烈。而中智和“客運+商業(yè)”的經(jīng)營模式，在廈門絕無僅有。顯然，“差異化競爭”是中智和取勝的法寶。

　　鄭天送在商業(yè)地產(chǎn)界摸爬滾打了幾十年，如今，他把自己全部的希望注入到了TBK商業(yè)中心上：“TBK商業(yè)中心是廈門市政府重視民生的一大體現(xiàn)，可謂‘民心所向、眾望所歸’；不僅是廈門‘客運與商業(yè)完美組合’的城市名片，也是民生服務的亮麗風景線，同時也必將開創(chuàng)廈門客運和商業(yè)互動發(fā)展的新里程碑，對廈門環(huán)境的改善、城市的發(fā)展和民生的服務起到很好的引領和帶動作用?！?/p>