福利分房卷土重來(lái) 央企團(tuán)購(gòu)開(kāi)啟第三條道路

　　高房?jī)r(jià)下，中國(guó)石油稱1萬(wàn)多名員工沒(méi)有房子住，并非空穴來(lái)風(fēng)

　　■ ——《環(huán)球財(cái)經(jīng)》特約記者 郭濤濤

　　接連被曝出團(tuán)購(gòu)住房的中國(guó)央企，今年秋季又引爆了一場(chǎng)“福利分房”全民大討論。

　　剛剛過(guò)去的9月份，包括中國(guó)石油(601857，SH)、中國(guó)海關(guān)等多家大型中央單位在內(nèi)，一同被曝出以員工團(tuán)購(gòu)方式，從房地產(chǎn)商那里購(gòu)得低價(jià)住房，并迅速引發(fā)了人們對(duì)這種行為正當(dāng)性的質(zhì)疑。

　　與此同時(shí)，這些央企行為，又將福利分房——這一于1998年6月取消的老回憶重新記起。

　　11年前，取消福利分房和集資建房等一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革政策，中國(guó)大中城市房?jī)r(jià)自此一路扶搖直上。房地產(chǎn)商一夜暴富紙醉金迷的生活漸漸被人們既痛恨又羨慕，“房奴”等新名詞也在白領(lǐng)群體中流傳。

　　而當(dāng)這些央企動(dòng)輒以上10億元資金團(tuán)購(gòu)商品房的消息傳出，隨之引發(fā)唏噓滿堂。一方面，央企被認(rèn)為違規(guī)干預(yù)了市場(chǎng)，托高了房?jī)r(jià)；同時(shí)，央企只將房子分給中上層員工，自然罵聲一片。

　　無(wú)疑，央企的行為被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的一次倒退，央企員工們拿到低價(jià)住房后，又在市場(chǎng)化環(huán)境下高價(jià)賣出謀取暴利，也使得福利分房暗潮洶涌。然而，高企房?jī)r(jià)下如何使居者有其屋，依然是一個(gè)懸而未決的問(wèn)題，央企的購(gòu)房策略，也不失為一種參照。

　　央企“團(tuán)購(gòu)門”

　　作為2008年中國(guó)A股市場(chǎng)最多話題的中國(guó)石油，通過(guò)扮演央企“團(tuán)購(gòu)門”揭幕者的角色，再次成為2009年的話題明星。

　　8月末，一位購(gòu)房者率先曝出了中國(guó)石油耗資20.6億元巨款所團(tuán)購(gòu)得的房子。據(jù)曝料者稱，中國(guó)石油所購(gòu)得的商品房，位于北京市朝陽(yáng)區(qū)三元橋東北角，為太陽(yáng)星城的三期樓盤，包括8棟住宅樓和2棟商用樓。

　　進(jìn)一步，人們?cè)谔?yáng)星城售樓企業(yè)冠城大通(600067，SH)2月底公告中發(fā)現(xiàn)，耗資20.6億元交易的成交量達(dá)1480套，均價(jià)卻只有8170元/平方米，它為中國(guó)石油后勤服務(wù)單位北京華油服務(wù)總公司團(tuán)購(gòu)。

　　很快，8月26日，此事件得到了中國(guó)石油的回應(yīng)和證實(shí)。

　　中國(guó)石油在當(dāng)天的解釋中說(shuō)，的確有1000多名員工團(tuán)購(gòu)太陽(yáng)星城8棟總計(jì)1000多套的房子。北京華油服務(wù)總公司辦公室人員王瓊表示，房子屬于中國(guó)石油員工團(tuán)購(gòu)，包括購(gòu)房合同也為員工和開(kāi)發(fā)商一個(gè)個(gè)簽，公司并沒(méi)有自己出錢購(gòu)買。

　　王瓊還說(shuō)，中國(guó)石油在京員工超過(guò)1萬(wàn)人，很多人為無(wú)房族，國(guó)家政策改變、央企停止福利分房后，幫助員工解決住房問(wèn)題，也成為公司的一項(xiàng)業(yè)務(wù)。至于遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)計(jì)售價(jià)2.3萬(wàn)元/平米的市場(chǎng)價(jià)格，王瓊解釋，8000多元的團(tuán)購(gòu)成交價(jià)，是參照了2005年的價(jià)格，當(dāng)時(shí)太陽(yáng)星城的位置，還僅僅為等待拆遷的老房子，而開(kāi)發(fā)商拿到地皮后，中國(guó)石油即已開(kāi)始就團(tuán)購(gòu)事宜與開(kāi)發(fā)商商談。

　　即便中國(guó)石油給出解釋，也已不能阻止外界的質(zhì)疑聲，到了9月，這場(chǎng)中石油團(tuán)購(gòu)太陽(yáng)星城個(gè)案，在媒體的追蹤和深挖下，有了更新的進(jìn)展。

　　來(lái)自《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道稱，國(guó)家海關(guān)總署也作為員工住房，以均價(jià)2萬(wàn)元/平方米，購(gòu)買了北京大望路上的禧福匯住宅7號(hào)項(xiàng)目；此外，航天三院?jiǎn)T工以均價(jià)2594元/平方米，團(tuán)購(gòu)了位于北京市房山區(qū)的加州水郡；另有傳言稱，中國(guó)石化(600028，SH)也以相似方式購(gòu)置了廣渠門地區(qū)的冠城名敦道項(xiàng)目。

　　自此，央企“團(tuán)購(gòu)門”事件，仿佛一個(gè)炸藥包迅速被引燃爆炸，關(guān)于國(guó)有資產(chǎn)流失、內(nèi)幕交易和托高房?jī)r(jià)等話題，在互聯(lián)網(wǎng)上被進(jìn)一步發(fā)酵。

　　團(tuán)購(gòu)暗潮

　　雖然中國(guó)石油將“員工沒(méi)有住房”作為團(tuán)購(gòu)理由，但圍觀者卻看到了這場(chǎng)“福利分房”的更多暗角。

　　就在“團(tuán)購(gòu)門”火熱之時(shí)，《北京晚報(bào)》在二手房交易網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)了新線索。在一個(gè)北京市朝陽(yáng)區(qū)嘉銘桐城四居500平方米的售房帖子后面，顯赫標(biāo)注著：“送頂層200平方米花園中石油老總離京急賣”的字樣。

　　關(guān)于嘉銘桐城的寶石花苑，已被證實(shí)早在2002年即被中國(guó)石油華北銷售公司團(tuán)購(gòu)，當(dāng)時(shí)的成交均價(jià)為5500元/平方米。據(jù)此估算，如若上述網(wǎng)站所貼房子成功成交，賣房者將至少獲得2倍的盈利。

　　據(jù)此，通過(guò)低價(jià)獲得團(tuán)購(gòu)分房，再轉(zhuǎn)手以市場(chǎng)價(jià)格賣掉獲利，構(gòu)成了一種事實(shí)可能。而中國(guó)石油內(nèi)部退休員工曝料，似乎證實(shí)了這種質(zhì)疑的存在。該退休職工表示，未到一定級(jí)別的職工，并沒(méi)有選擇購(gòu)買太陽(yáng)星城住房的權(quán)利。“僅我知道的幾個(gè)買太陽(yáng)星城三期房子的人，都是有一定級(jí)別的在任領(lǐng)導(dǎo)?！?/p>

　　中國(guó)石油和太陽(yáng)星城開(kāi)發(fā)商的關(guān)系，如剝洋蔥一樣被剝開(kāi)。

　　據(jù)《東方早報(bào)》報(bào)道，在2008年10月至2009年9月一年時(shí)間里，冠城大通(600067，SH)不僅和中國(guó)石油達(dá)成了20.6億太陽(yáng)星城交易，此外，它們的交易還包括分別位于北京市崇文區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)的兩處房產(chǎn)，三處總交易額高達(dá)30億元。

　　作為1997年5月8日在上海證券交易所上市的冠城大通，最早主業(yè)為特種漆包線，直至2006年，冠城大通通過(guò)向北京一家房地產(chǎn)企業(yè)非公開(kāi)增發(fā)股票，才進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。

　　截至2009年6月30日，據(jù)冠城大通財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，注冊(cè)資本6.13億元，資產(chǎn)負(fù)債比率卻達(dá)77.18%。因此也有專家指出，實(shí)力央企的整購(gòu)行為，為負(fù)債率高企的房地產(chǎn)企業(yè)提供了一種新的“套現(xiàn)”手段。

　　另?yè)?jù)今年2月冠城大通公告顯示，中國(guó)石油亦以800萬(wàn)元受讓冠城大通控股的冠城正業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司40%股權(quán)，來(lái)作為團(tuán)購(gòu)商品房的交易條件。知情人士解釋稱，這相當(dāng)于冠城大通從中石油借款800萬(wàn)元，以注資形式體現(xiàn)股權(quán)，然后賣給中石油房子，收回房款后，再?gòu)闹袊?guó)石油那里把股權(quán)買回來(lái)。

　　央企團(tuán)購(gòu)“第三條道路”

　　事實(shí)上，以福利分房的名義而團(tuán)購(gòu)商品房并非新鮮事，之所以此次央企團(tuán)購(gòu)反響激烈，原因還在于近幾年房?jī)r(jià)高企，多數(shù)人不可能像央企部分員工那樣，可以拿到低價(jià)房。

　　也正因此，人們?cè)谥肛?zé)央企行為同時(shí)，也不乏有羨慕之聲。央企的行為，勾起了人們對(duì)1998年房改之前單位福利分房的美好回憶。

　　相比于帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特征的福利分房，央企團(tuán)購(gòu)存在著許多同與不同。

　　與商品房交易不同，在未引入市場(chǎng)機(jī)制時(shí)的房子分配，更多是作為福利待遇的形式而出現(xiàn)。

　　全民所有制下，土地并非投入市場(chǎng)流通，而是通過(guò)政府支配、政府蓋房子的形式體現(xiàn)。因此，“等國(guó)家建房，靠組織分房，要單位給房”便成為了當(dāng)時(shí)福利分房的真實(shí)寫(xiě)照。人們并不擔(dān)心沒(méi)有房子住，住房也只是時(shí)間長(zhǎng)短和面積大小的問(wèn)題。

　　福利分房制度在1998年被房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革所取代，企業(yè)無(wú)償拿地為職工建房，也變成了房地產(chǎn)商通過(guò)掛牌拍賣，從政府手中拿地，繳納土地出讓金建房出售的方式所取代。當(dāng)時(shí)的房市改革，也成為中央政府拉動(dòng)內(nèi)需的重要手段。

　　改革很快取得了成效，依靠房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出低谷。統(tǒng)計(jì)顯示，1997年房地產(chǎn)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)只有3.9%的貢獻(xiàn)率，到了2004年卻達(dá)到13%。房地產(chǎn)商的財(cái)富積累，已成為中國(guó)資本市場(chǎng)的傳奇。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，土地資源也變得越來(lái)越稀缺，只能從政府手中拍賣的土地價(jià)格加速飆漲，房?jī)r(jià)進(jìn)而上漲，2007年10月，北京市中心區(qū)房?jī)r(jià)達(dá)22000元/平方米，上海市靜安區(qū)房?jī)r(jià)為34320元/平方米。

　　高房?jī)r(jià)下，中國(guó)石油稱1萬(wàn)多名員工沒(méi)有房子住，并非空穴來(lái)風(fēng)。相比于福利分房分配方式，作為仍處在國(guó)有制內(nèi)的央企，按照級(jí)別參與團(tuán)購(gòu)，并未發(fā)生太多改變。而變化的則是央企必須和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做交易。

　　相比于對(duì)商品房有著剛性需求的單個(gè)購(gòu)房者，以央企的名義和開(kāi)發(fā)商談判交易，無(wú)形中增加了購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的議價(jià)能力。負(fù)責(zé)中國(guó)石油團(tuán)購(gòu)商品房的王瓊表示，之所以取得低價(jià)，也是因?yàn)?005年談判時(shí)開(kāi)發(fā)商所拿土地便宜。

　　央企團(tuán)購(gòu)，由于需要和開(kāi)發(fā)商談判，其與福利分房時(shí)代，免費(fèi)拿地給職工蓋房仍存在著根本的區(qū)別，作為央企，同樣也要遵循市場(chǎng)規(guī)律。報(bào)道稱，國(guó)家海關(guān)總署在大望路上的團(tuán)購(gòu)住房，房?jī)r(jià)僅比市場(chǎng)價(jià)格低2000元。

　　如此看來(lái)，即便存在灰色交易的嫌疑，“央企團(tuán)購(gòu)”的方式，卻更像是在走一條介于高房?jī)r(jià)與福利分房之間的“第三條道路”。