本報記者 魏珍妮報道
對于小產(chǎn)權(quán)房這塊“燙手的山芋”,有關(guān)部門的最新處置“風(fēng)向”是中央不會制定統(tǒng)一的處理政策,鼓勵地方根據(jù)實際情況分類解決。對于小產(chǎn)權(quán)房,與房、地相關(guān)的兩部委——原建設(shè)部和國土資源部早已分別表態(tài)不合法,但截至今日,對于如何處理已經(jīng)銷售出去的小產(chǎn)權(quán)房,仍無統(tǒng)一的意見出臺。
既然拆除并非最佳解決方案,那么已建成的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該如何處置?本報記者就此對中國社會科學(xué)院金融所金融市場研究室主任的曹紅輝、中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國英、中國管理科學(xué)學(xué)會副秘書長周畢文、大成律師事務(wù)所高級合伙人鄧永泉分別進行了專訪。
產(chǎn)生的根源
曹紅輝:小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根源是小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房之間存在巨大的價差,這主要是土地出讓金造成的巨大的成本差異。只要體現(xiàn)為價差的經(jīng)濟利益存在,小產(chǎn)權(quán)房問題就不能從根本上得到解決。
黨國英:問題的根源與中國的體制有關(guān)系,是國家特殊法律所產(chǎn)生的一個東西。產(chǎn)權(quán)沒有大小之分,只有合法與不合法之分。本質(zhì)上,小產(chǎn)權(quán)房就是違法房。按我們現(xiàn)行法律,集體的土地轉(zhuǎn)為(集體以外)建設(shè)用地,必須通過國家征地環(huán)節(jié)。而我們的所有土地要按照“招牌掛”程序,才能進行交易。凡是離開這兩個路徑建造的房子,都是小產(chǎn)權(quán)房。
周畢文:和一般意義上的商品房相比,小產(chǎn)權(quán)房沒有土地出讓金概念,也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取,所以,小產(chǎn)權(quán)房的價格比同地區(qū)商品房價格低很多,具有一定的吸引力。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險購買小產(chǎn)權(quán)房的根本原因。
鄧永泉:中國土地供應(yīng)量的限制,與人口的數(shù)量、變化相比,產(chǎn)生了一種剛性的市場需求,這種市場需求,很難單純地通過正常的大產(chǎn)權(quán)房(不僅包括商品房,也包括保障性住房)得到滿足。具有剛性需求的人多數(shù)是普通百姓,支付能力有限,高房價導(dǎo)致這部分人不得不尋找其他途徑來滿足購房需求??陀^上,在城市化進程中,部分農(nóng)民工進城,使得部分土地可以用來建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。
中國房屋的價格除了受剛性需求的影響,也受到制度上的原因。比如,地方政府對地方利益的追求,有些地方政府的主要財政來源就是源自房地產(chǎn)行業(yè)的收入;還有“招牌掛”制度,地價的提高勢必會導(dǎo)致商品房單價的上漲。
總而言之,就是農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體有利益驅(qū)動;另外,監(jiān)管難以落實到位。
能否合法化
曹紅輝:顯然,目前存在兩難,若認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房的合法性,就可能鼓勵更多的小產(chǎn)權(quán)房形成,若不認(rèn)可其合法性,又會對實際上已經(jīng)存在的市場供求關(guān)系和市場結(jié)構(gòu)造成沖擊,從經(jīng)濟上是不經(jīng)濟的。較好的辦法是老房老辦法,新房新辦法,盡快開展土地出讓金制度的改革,才可能從根本上徹底解決小產(chǎn)權(quán)房問題。
黨國英:要解決以后不要出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房,必須通過修改法律降低監(jiān)督成本。法律不合適,監(jiān)督成本太高,現(xiàn)有法律框架下,無法解決小產(chǎn)權(quán)房問題。國家和地方的規(guī)劃一定要硬、要細(xì)、要嚴(yán)格;規(guī)劃本身應(yīng)該是法律。在符合規(guī)劃的前提下,任何產(chǎn)權(quán)主體,無論是國家或集體都可以自由交易建設(shè)用地,不一定要經(jīng)過"招牌掛"程序。
周畢文:不應(yīng)該給予轉(zhuǎn)正。雖然小產(chǎn)權(quán)房有著低廉的價格,可以帶動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展等優(yōu)勢。但是,小產(chǎn)權(quán)房的存在在政策上是不予支持的。其存在的背后也意味著農(nóng)村組織在集體土地上占地建設(shè)商品房,使得本應(yīng)該通過“招拍掛”方式,由政府收取土地出讓金的國有土地利益轉(zhuǎn)為由農(nóng)村集體所得,這在一定程度上也會造成國有資源的流失。
鄧永泉:我個人認(rèn)為這是不應(yīng)該合法化的。如果合法化的話,實際上就是對小產(chǎn)權(quán)房的口子徹底放開了,那么,我們的耕地將如何保護?房屋的所有權(quán)分為兩個層面,一個是土地使用權(quán),一個是房屋所有權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房之所以非法,是由于不是建立在國有土地使用權(quán)之上的,要解決小產(chǎn)權(quán)房問題,從操作層面上講,客觀上是有可能制定一個特定政策,將這部分土地由國家征用,補交土地出讓金,將之轉(zhuǎn)為合法。
如何解決
曹紅輝:必須對現(xiàn)有土地出讓金交納制度和方式加以改革,必須徹底扭轉(zhuǎn)各級財政嚴(yán)重依賴土地出讓金的狀況。一是分期交納土地出讓金,將成本分?jǐn)偟讲煌瑫r期;二是加強對城鎮(zhèn)和農(nóng)村土地進行整體規(guī)劃,對國土進行統(tǒng)一的整治,加強土地供給的跨區(qū)域協(xié)調(diào),避免形成個別地區(qū)的土地供給短缺。
黨國英:對符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房,還是應(yīng)該按一定程序?qū)⑵浜戏ɑT摻坏亩愘M和罰款交了,該補償?shù)幕A(chǔ)設(shè)施投入也可以適當(dāng)補償,然后就發(fā)給住戶產(chǎn)權(quán)證。對于不符合規(guī)劃的占地規(guī)模比較大的小產(chǎn)權(quán)房,如果其符合規(guī)劃和建筑的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),能與城市的總體規(guī)劃相銜接,我看可以修改規(guī)劃,然后按照前種情形處理。
最難辦的是那些完全不符合規(guī)劃要求、在技術(shù)設(shè)計規(guī)范上也不合格的小產(chǎn)權(quán)房及城中村。這是必須要拆的,現(xiàn)在不拆,以后也得拆。問題是怎么拆。我提出的原則是:管住規(guī)劃,自主開發(fā);政府監(jiān)管,讓利于民。
周畢文:今后鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋可以轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房,從現(xiàn)有的土地制度來看,購房者需要繳納土地出讓金。如此一來購房者購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的費用也就與購買商品房相差無幾。政府要強化農(nóng)村土地建設(shè)有序化的工作,若小產(chǎn)權(quán)房這種事情一味膨脹,就會造成對耕地的破環(huán),使得土地價值流失。
鄧永泉:出售者和購房者的利益,從司法層面來講,以現(xiàn)有法律做標(biāo)準(zhǔn)來衡量,因為小產(chǎn)權(quán)房是非法的,則當(dāng)然不應(yīng)該給予保護。購房者買不起市場上的房子是社會問題,是立法層面需要考慮的問題。
解決小產(chǎn)權(quán)房問題,既要維護現(xiàn)在的社會穩(wěn)定,又要杜絕未來仍然毫無顧忌建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的發(fā)生,要在這兩者之間尋找一種平衡。
小產(chǎn)權(quán)房比較現(xiàn)實的解決方法,就是對于這些已經(jīng)既成事實的小產(chǎn)權(quán)房,不能消除其違法性,以免造成錯誤導(dǎo)向,并且還要始終保持其與大產(chǎn)權(quán)房之間的本質(zhì)區(qū)別,如是否可以轉(zhuǎn)讓,拆遷是否可以得到補償及具體標(biāo)準(zhǔn),從而限制社會對小產(chǎn)權(quán)房的需求。此外,還要對出售者進行嚴(yán)厲制裁。從源頭上,對買賣雙方都給予限制。
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