酒店投資亢奮 未來五年總投資將近4000億

　　1846年(清道光二十六年)，上海外白渡橋東側(cè)，中國(guó)第一家西式酒店——禮查飯店建成。

　　在漫長(zhǎng)的幾十年里，能進(jìn)入禮查飯店或是別的任何一家西式酒店的，除了外國(guó)人，就只有身份顯赫的權(quán)貴和巨賈。

　　上世紀(jì)80年代，每當(dāng)上海五星級(jí)酒店貼出招收門童的廣告，應(yīng)聘者總能排出上百米的長(zhǎng)隊(duì)。

　　當(dāng)時(shí)，上海國(guó)企的8級(jí)工月薪128元，而任何一家五星級(jí)酒店的普通員工，每月能有400元的收入。

　　三十年河?xùn)|，三十年河西。

　　2007年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)除農(nóng)業(yè)外的13個(gè)行業(yè)的平均工資進(jìn)行比較，酒店業(yè)的薪酬水平排名已從1996年的居于前列下滑到2007年的最后一名，而且與最高工資行業(yè)的差距逐年拉大。

　　在上海，酒店員工福利水平在所有行業(yè)中排倒數(shù)第三位。

　　中國(guó)酒店業(yè)的“悲情”，不止于此。上海之外的其他省市酒店業(yè)界，同樣有焦慮情緒。

　　奧運(yùn)之后，北京酒店業(yè)栽了個(gè)跟頭。

　　2008年，北京星級(jí)酒店客房數(shù)比2005年增長(zhǎng)了103%。奧運(yùn)效應(yīng)讓北京五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)上漲了24.4%，但出租率卻被劇增的酒店新增供應(yīng)量拉低到60.7%。2009年上半年，北京五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)下跌22.2%，出租率下跌到47%。至2009年11月，北京酒店業(yè)的年平均RevPAR(每間可借出客房產(chǎn)生的平均實(shí)際營(yíng)業(yè)收入)連續(xù)下跌了15個(gè)月。

　　北京高星級(jí)酒店業(yè)進(jìn)入20年來的低谷。而這并沒有改變上海酒店業(yè)沉浸在“世博效益”的美好愿景期盼，一座座新的高星級(jí)酒店瞄準(zhǔn)著2010年5月1日而快馬加鞭，日夜趕工。

　　上海高星級(jí)酒店業(yè)沒有“重蹈覆轍”。因?yàn)榭焖僭鲩L(zhǎng)的供應(yīng)量與意料之外的全球金融危機(jī)因素疊加，趕在世博會(huì)之前就給上海酒店業(yè)者一個(gè)不大不小的“下馬威”。

　　2009年上半年，上海高星級(jí)酒店全面虧損，全年房?jī)r(jià)同比下跌16%。當(dāng)年1、2月，上海高星級(jí)酒店的入住率在10%以下。

　　世博之后，上海酒店業(yè)也不得不面對(duì)“盛宴”過后的落差。

　　但，這并沒有讓奔騰的高星級(jí)酒店投資潮平靜下來。新一波高星級(jí)酒店投資潮，如今正在全國(guó)上演。

　　迷茫的復(fù)興

　　2011年，上海絕大多數(shù)酒店的出租率和平均房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)兩位數(shù)的下降。上海每新開一家酒店，就有90%的虧損可能。黃鐵民透露，上海酒店業(yè)已經(jīng)在醞釀裁員，“酒店中高層管理崗位最起碼可以減掉三分之一。”

　　2010年，北京酒店業(yè)的RevPAR依然低于國(guó)際金融危機(jī)前的水平，到2010年10月為止，北京的RevPAR為399元，比2007年同期的589元下降32%。

　　令人“整不明白”的還在后面。由于酒店投資的周期性和慣性，北京星級(jí)酒店的速度并沒有因?yàn)樾袠I(yè)的不堅(jiān)挺而放慢。仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)中國(guó)區(qū)高級(jí)副總裁吳嘉保預(yù)測(cè)說，2011年，北京星級(jí)酒店客房總量將達(dá)到30888間，比2008年增長(zhǎng)23%。

　　世博之后的上海，也有類似的情況。

　　2010年底，世博效應(yīng)還未完全散去，一連串足以讓人心里一沉的數(shù)據(jù)，就再度如陰霾重新籠罩在了上海酒店業(yè)者心頭。

　　“世博會(huì)期間，由于航空、酒店報(bào)價(jià)大幅升高，大量往年分散在全年的各類展覽、商務(wù)會(huì)議、商務(wù)活動(dòng)被壓縮到了世博會(huì)結(jié)束以后。因此，世博會(huì)給上海高星級(jí)酒店帶來的紅利應(yīng)該是從3月一直持續(xù)到年底的。”上海浦東一家五星級(jí)酒店的高層管理者馬俊松告訴《望東方周刊》。

　　基于這種判斷，他所在的酒店在2010年底還保持著較高的房?jī)r(jià)，而低于50%的入住率，遠(yuǎn)低于他的預(yù)期。他說，“一下有了回到2009年的感覺”，對(duì)沒有世博的2011年，充滿了忐忑。
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　　2010年12月，上海五星級(jí)酒店平均出租率50.12%，平均房?jī)r(jià)1087.02元，四星級(jí)酒店平均出租率46.66%，平均房?jī)r(jià)546.22元。

　　和2010年10月相比，這個(gè)業(yè)績(jī)顯得有些“寒磣”。2010年10月，上海五星級(jí)酒店平均出租率為76.81%，平均房?jī)r(jià)為1338.85元；四星級(jí)平均出租率為75.33%，平均房?jī)r(jià)為709.34元。

　　2010年，上海五星級(jí)酒店平均出租率68.12%，平均房?jī)r(jià)1151.00元；四星級(jí)酒店平均出租率66.81%，平均房?jī)r(jià)612.19元。

　　即便有世博會(huì)的強(qiáng)力拉動(dòng)，2010年的平均出租率依然只能跟金融危機(jī)前的2007年?duì)顩r持平，而平均房?jī)r(jià)卻低不少。2007年，上海五星級(jí)和四星級(jí)酒店的平均出租率為68.4%和63.5%，平均房?jī)r(jià)則分別為1336元和648元。

　　業(yè)內(nèi)對(duì)原因的分析較為一致——“供給陡增”、“市場(chǎng)過剩”。

　　仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示：2008年和2009年，上海主要國(guó)際品牌酒店的新增供應(yīng)量分別是3530間和5278間；總量分別是26767間和32045間。2004年，市場(chǎng)總量還僅為13922間。

　　“大家都知道市場(chǎng)過剩了，但誰也阻止不了。世博救不了上海的高星級(jí)酒店，大家又希望迪斯尼能擴(kuò)大市場(chǎng)需求。”馬俊松說，業(yè)內(nèi)只能寄望于市場(chǎng)需求的快速擴(kuò)張了。

　　“迪斯尼沒有造好，新增的酒店量早就超過好幾個(gè)迪斯尼所能帶來的需求了。”

　　2011年1月，全國(guó)有37家五星級(jí)酒店評(píng)定公示，其中8家是在上海。而業(yè)內(nèi)流傳的說法是，2011年，上海將新開約60家五星級(jí)甚至超五星級(jí)酒店。

　　按照仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，2010年1月到11月，上海主要國(guó)際品牌酒店供應(yīng)量增加了10174間，總量達(dá)到42219間。預(yù)計(jì)2011年，供應(yīng)量還將新增3840間，總量則相當(dāng)于2008年的翻一番。到2012年，酒店客房還將新增4899間，總量達(dá)50944間。

　　“供給陡增”帶給行業(yè)的是愈發(fā)慘烈的競(jìng)爭(zhēng)。

　　不久前的“2010中國(guó)(上海)國(guó)際酒店設(shè)備及用品采購(gòu)交易會(huì)高峰論壇”上，上海衡山集團(tuán)副總裁黃鐵民公開表示，2011年上海絕大多數(shù)酒店的出租率和平均房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)兩位數(shù)的下降。上海每新開一家酒店，就有90%的虧損可能。

　　黃鐵民還透露，上海酒店業(yè)已經(jīng)在醞釀裁員，“酒店中高層管理崗位最起碼可以減掉三分之一”。

　　國(guó)際酒店集團(tuán)策馬揚(yáng)鞭

　　中國(guó)高星級(jí)酒店大都是房產(chǎn)商和管理集團(tuán)捆綁的模式，房產(chǎn)商更多看重的是物業(yè)的升值，并非酒店本身的盈利潛力，所以，明知道高星級(jí)酒店業(yè)已過剩，投資仍不斷升溫。

　　眾多國(guó)際酒店管理集團(tuán)普遍沉浸在“開疆?dāng)U土”的亢奮中。公開資料顯示：

　　洲際酒店集團(tuán)在中國(guó)擁有132家開業(yè)酒店、149家在建酒店，大中華區(qū)成為除美國(guó)以外，洲際酒店集團(tuán)全球第二大市場(chǎng)。

　　希爾頓在中國(guó)運(yùn)營(yíng)華爾道夫、康拉德、希爾頓及希爾頓逸林4個(gè)品牌14家酒店，在建酒店47家。未來5年計(jì)劃在中國(guó)新開逾100家酒店。

　　喜達(dá)屋在中國(guó)營(yíng)業(yè)酒店62家，即將開業(yè)87家，計(jì)劃2年在中國(guó)的酒店數(shù)翻一番。

　　香格里拉計(jì)劃3年內(nèi)將中國(guó)區(qū)30家酒店的數(shù)字翻倍到60多家，大量進(jìn)入三線空白市場(chǎng)拓展。目前已經(jīng)有30多家新酒店在建。

　　截至2010年底，萬豪在中國(guó)經(jīng)營(yíng)約60家酒店，并計(jì)劃在未來5年內(nèi)把這一數(shù)字翻番至120家。

　　國(guó)際品牌奔騰式擴(kuò)張的直接原因，是“中國(guó)高星級(jí)酒店都是房產(chǎn)商和管理集團(tuán)捆綁的模式”。鐘金華是上海一家私營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)副總，分管公司分布在長(zhǎng)三角的多個(gè)酒店業(yè)務(wù)，他說：“即開發(fā)商開發(fā)好物業(yè)，由品牌來管理。但實(shí)際上，都是房產(chǎn)商確定好要建個(gè)大酒店，才去跟管理集團(tuán)接洽，有時(shí)候甚至是酒店建好了，再著手請(qǐng)人管理。”

　　“房產(chǎn)商更多看重的是物業(yè)的升值，并非酒店本身的盈利潛力。”鐘金華說，“另外，在一個(gè)綜合性的大型地產(chǎn)項(xiàng)目中加個(gè)高星級(jí)酒店，整個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格就上去了。”酒店本身作為不動(dòng)產(chǎn)，也具備在銀行貸款做抵押的條件，且可以通過物業(yè)不斷升值的評(píng)估，釋放出部分投資存量。一些地方城市管理者則常把有無高星級(jí)酒店當(dāng)作“事關(guān)本地形象和投資環(huán)境的大事”，用各種方式催生高星級(jí)酒店。所以，種種因素帶來這樣的情形：明知道高星級(jí)酒店業(yè)已經(jīng)過剩，國(guó)內(nèi)二、三線城市的酒店業(yè)投資仍不斷升溫。

　　和以往高星級(jí)酒店集中在東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的慣例不同，東北、中西部地區(qū)對(duì)高星級(jí)酒店的渴求也在迅速升溫，這也在很大程度上刺激了酒店業(yè)的投資。

　　貴州黔東南州目前四星級(jí)以上酒店只有4家，計(jì)劃在“十二五”期間建四星級(jí)以上酒店46個(gè)，預(yù)計(jì)總投入30億元。

　　位于黑龍江省的伊春市，2010年有6家五星級(jí)酒店開工建造。

　　“先有大批的酒店項(xiàng)目去找酒店管理集團(tuán)，然后才有了他們的大規(guī)模擴(kuò)張計(jì)劃。”鐘金華說。在國(guó)外，國(guó)際酒店管理集團(tuán)都是租賃物業(yè)自行經(jīng)營(yíng)，但在中國(guó)，則是純粹管理，以收獲管理費(fèi)為主要盈利來源，“只要你有營(yíng)收，他們就能收錢，至于你能不能賺錢，完全不是他要考慮的。所以，只要有項(xiàng)目找上門，他們何樂而不為呢？”

　　20世紀(jì)，國(guó)際酒店管理集團(tuán)都嚴(yán)守1座城市只管理1家酒店的原則，但現(xiàn)在，不少集團(tuán)在1座城市里擁有3～4個(gè)管理品牌，每個(gè)品牌管理多家酒店。一個(gè)集團(tuán)在1座城市管理10多家酒店的情況比比皆是，有的集團(tuán)因?yàn)楣芾淼木频晏嗵?，不得不為中?guó)市場(chǎng)再生造出新的品牌。

　　鐘金華說，模式上的缺陷讓國(guó)際酒店管理集團(tuán)超脫了酒店業(yè)過剩造成的投資風(fēng)險(xiǎn)，卻也在把中國(guó)酒店業(yè)加速推進(jìn)過度競(jìng)爭(zhēng)的深淵。

　　國(guó)際品牌“神話”

　　中國(guó)酒店的單體盈利能力，步入一個(gè)明確的下降通道。時(shí)至今日，國(guó)際酒店管理品牌，已不再是中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展的“靈藥”，支付給他們高達(dá)百億元的管理費(fèi)，成了中國(guó)酒店業(yè)的最大負(fù)擔(dān)。

　　客觀地說，國(guó)際酒店管理集團(tuán)為新中國(guó)酒店業(yè)的崛起和振興，起到了不可磨滅的作用。

　　1978年以前，中國(guó)還沒有現(xiàn)代意義上的酒店業(yè)，除了招待高級(jí)外賓的國(guó)賓館，就只有設(shè)備陳舊，基本衛(wèi)生和安全設(shè)施都不齊備的招待所。大部分外國(guó)人來到中國(guó)，最頭疼的事就是在居所選擇上的無奈。當(dāng)然，那時(shí)來中國(guó)的外國(guó)人的數(shù)量規(guī)模是有限的。

　　1979年6月7日，旅游總局送呈國(guó)務(wù)院報(bào)告，與美籍華人陳宣遠(yuǎn)各投資1000萬美元建設(shè)中國(guó)第一家合資旅游飯店—— 北京建國(guó)飯店。

　　這件現(xiàn)在看來再尋常不過的經(jīng)濟(jì)事件，在當(dāng)時(shí)卻是破天荒的大事，國(guó)務(wù)院專門成立了利用僑資、外資建設(shè)飯店的領(lǐng)導(dǎo)小組，合同上還有15個(gè)副總理、1個(gè)副委員長(zhǎng)的圈閱。

　　1982年3月29日，北京建國(guó)飯店?duì)I業(yè)。建國(guó)飯店引進(jìn)香港半島管理集團(tuán)進(jìn)行管理，當(dāng)年盈利150萬元，4年多后連本帶息還清了全部貸款。

　　國(guó)際酒店管理品牌，以震動(dòng)全國(guó)的方式，出現(xiàn)在了中國(guó)。建酒店，也成為20世紀(jì)90年代最時(shí)髦的經(jīng)濟(jì)詞匯之一。

　　1993年到1998年，中國(guó)酒店總量翻番，從2552家增加到5782家；客房從38.6萬間增加到76.48萬間，增長(zhǎng)98%；同期入境人數(shù)增長(zhǎng)的比例是52.9%。

　　1996年，中國(guó)酒店平均出租率達(dá)68%，利潤(rùn)率達(dá)12%。這是新中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展的第一個(gè)高峰，但從此之后，酒店業(yè)開始走下坡路。

　　1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)。1998年，中國(guó)酒店全行業(yè)虧損32億元，全國(guó)平均房?jī)r(jià)下降136%，平均利潤(rùn)率降為負(fù)數(shù)。此時(shí)，近一半的酒店是各級(jí)黨、政、軍機(jī)關(guān)的直屬企業(yè)。1999年，中國(guó)酒店業(yè)全行業(yè)虧損54億元。
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　　國(guó)際酒店管理集團(tuán)的神話再次上演。

　　1997年，國(guó)有酒店總營(yíng)業(yè)收入為369.3億人民幣，平均每間客房約9萬元，低于平均效益3.3萬元，絕大多數(shù)酒店沒有利潤(rùn)甚至虧損。而合資酒店?duì)I業(yè)收入351.32億人民幣，平均每間客房19.71萬元，是國(guó)有飯店的2.2倍，利潤(rùn)為19.92億元。

　　那時(shí)候的合資酒店，都是由國(guó)際酒店管理集團(tuán)管理的。強(qiáng)烈的對(duì)比，大大刺激了酒店業(yè)主的神經(jīng)。很快，萬豪、喜達(dá)屋、豪森等數(shù)十家國(guó)際酒店管理集團(tuán)迎來了在中國(guó)的大發(fā)展時(shí)期。

　　2008年底，41家國(guó)際酒店飯店管理集團(tuán)、67個(gè)飯店品牌進(jìn)入中國(guó)除青海省以外的所有省市區(qū)，管理了516家酒店。2010年，已有40多家國(guó)際飯店管理集團(tuán)的70多個(gè)品牌進(jìn)入中國(guó)，共管理1000多家酒店。

　　但時(shí)至今日，國(guó)際酒店管理品牌，已不再是中國(guó)酒店業(yè)健康發(fā)展的“靈藥”了，支付給他們的巨額管理費(fèi)，卻成了中國(guó)酒店業(yè)的最大負(fù)擔(dān)。

　　2005年到2009年，中國(guó)酒店業(yè)利潤(rùn)總額分別約為10億元、33億元、55億元、32億元和虧損12億元?？紤]市場(chǎng)供應(yīng)量井噴的因素，中國(guó)酒店單體的盈利能力，已步入一個(gè)明確的下降通道。

　　同時(shí)，一個(gè)業(yè)內(nèi)公認(rèn)的數(shù)據(jù)是，中國(guó)酒店業(yè)每年支付給國(guó)際酒店管理集團(tuán)的管理費(fèi)高達(dá)百億元，并一直在快速增長(zhǎng)。

　　何處尋樂土

　　酒店員工薪資水平不高，也正反映出：在當(dāng)前機(jī)制下，國(guó)際酒店管理集團(tuán)與酒店業(yè)主已形成了一定程度的對(duì)立。20多年來，外資投資星級(jí)酒店只占中國(guó)整個(gè)酒店市場(chǎng)投資額的4%。

　　國(guó)際酒店集團(tuán)不敗神話在上海的破滅，最重要的原因就是市場(chǎng)早已供大于求。這也是他們把擴(kuò)張重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二、三線城市的原因，問題是，二、三線城市并不全是樂土。

　　實(shí)際上，國(guó)際酒店管理集團(tuán)青睞的二、三線城市，絕大多數(shù)從2010年起，就已掀起了降價(jià)搶客的風(fēng)潮。

　　“五星的酒店搶四星的生意，四星的酒店搶三星的生意，三星的酒店搶經(jīng)濟(jì)型酒店的生意。”聯(lián)眾酒店顧問公司總經(jīng)理?xiàng)顟c告訴《望東方周刊》，雅高擴(kuò)張計(jì)劃中指明的云南麗江，早在2001年，就因激烈的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致麗江市旅游協(xié)會(huì)飯店分會(huì)不得不制定《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)公約》，“實(shí)際上，2009年開始，陷入混戰(zhàn)局面的二、三線城市已經(jīng)有很多。”

　　仲量聯(lián)行的研究報(bào)告顯示：在其調(diào)研的25個(gè)國(guó)內(nèi)主要酒店業(yè)市場(chǎng)中，青島、蘇州、上海、武漢、成都、深圳、昆明“未來3年內(nèi)，進(jìn)入市場(chǎng)的新增供應(yīng)很可能需要一定時(shí)間才能被市場(chǎng)吸納，短期甚至中期都會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成影響”。

　　重慶、無錫、天津、沈陽(yáng)、廣州的新增供給將需要超過3年才能被市場(chǎng)吸納，“且現(xiàn)有酒店和新增酒店間的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。”

　　這也代表了全國(guó)的基本情況。

　　仲量聯(lián)行和中國(guó)旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)共同撰寫的《中國(guó)飯店市場(chǎng)城市景氣分析》2010年刊中寫道。

　　與之對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)是：2005年，國(guó)內(nèi)25個(gè)主要城市的國(guó)際品牌酒店供應(yīng)量為59000間客房，但到了2009年，就增長(zhǎng)到126000間客房，4年內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量增長(zhǎng)了近1倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)20.9%，而同期中國(guó)入境旅游游客的復(fù)合增長(zhǎng)率是8%。

　　1999年到2007年，中國(guó)酒店業(yè)每年的投資額從78.46億元上漲到925.07億元，年均增長(zhǎng)36%。2000年到2008年，五星級(jí)酒店年投資額增長(zhǎng)高達(dá)361%。

　　而業(yè)內(nèi)有預(yù)測(cè)稱，2010年到2015年，全國(guó)每年將新建酒店1500家以上，總投資額近4000億元。

　　當(dāng)然，如鐘金華所說，國(guó)際酒店管理集團(tuán)并不會(huì)有多少風(fēng)險(xiǎn)。20多年來，外資投資星級(jí)酒店只占中國(guó)整個(gè)酒店市場(chǎng)投資額的4%。

　　在上述情形下，國(guó)際酒店集團(tuán)面臨的最大的“損失”，恐怕只是單體酒店的基本管理費(fèi)減少。

　　1997年，酒店管理費(fèi)約為酒店?duì)I業(yè)收入的2%到3%。由于單體酒店盈利能力的持續(xù)下降，目前，酒店管理費(fèi)的行業(yè)平均水平也降到了1.5%。“但總體上國(guó)際酒店管理集團(tuán)仍是大賺的，因?yàn)楣芾淼木频陻?shù)量大大增加了。”

　　金都酒店投資集團(tuán)總經(jīng)理李聰說，酒店員工薪資水平不高，也正反映出，在這樣的機(jī)制下，國(guó)際酒店管理集團(tuán)和酒店業(yè)主已形成了一定程度的對(duì)立。

　　“作為服務(wù)性行業(yè)，酒店最重要的資產(chǎn)是員工，但國(guó)際酒店管理集團(tuán)關(guān)心的卻只是營(yíng)業(yè)收入。所以，沒有多少管理者會(huì)去跟業(yè)主說，你應(yīng)該加強(qiáng)員工的培訓(xùn)，應(yīng)該給他們加工資以提升凝聚力。相反，為了討好業(yè)主，管理者還會(huì)想方設(shè)法削減成本，而人力成本正好是最有彈性的。”