空房危機(jī)還有多遠(yuǎn)

　　在一個(gè)更長的時(shí)間維度來看，中國房價(jià)的上漲熱潮總有一天要面對系統(tǒng)性危機(jī)。

　　《商業(yè)價(jià)值》雜志 趙鑫｜文

　　當(dāng)一個(gè)行業(yè)的盈利賺錢效應(yīng)，連買菜的大媽都知道，連路邊騎三輪車的師傅都在摩拳擦掌想進(jìn)去大撈一把的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)到了極致。

　　中國房價(jià)持續(xù)多年的上漲已經(jīng)讓老百姓根深蒂固地認(rèn)為房地產(chǎn)是最值得投資的行業(yè)和最佳保值資產(chǎn)的時(shí)候，對中國房地產(chǎn)行業(yè)用一個(gè)更長的時(shí)間維度進(jìn)行研究和觀察就顯得非常重要，有些必然的趨勢往往被短期的各種干擾因素所掩蓋。今天火爆的地產(chǎn)行業(yè)即便未來幾年不出現(xiàn)大的政策性波動，也必將在10年的維度上面對一次系統(tǒng)性的危機(jī)考驗(yàn)。而這個(gè)結(jié)論，來源于對一些基本要素的分析。

　　人口結(jié)構(gòu)變化將縮減剛性需求

　　首先，從長期看，我國維持高房價(jià)的主要因素是人口結(jié)構(gòu)帶來的需求周期、城市化進(jìn)程的加快、居民收入的增加。

　　房地產(chǎn)業(yè)的第一推動力無疑是人口結(jié)構(gòu)帶來的需求周期。從人口出生率來看，1981年-1990年，我國人口出生率均在20%以上，這一群體在當(dāng)前和未來幾年將處于結(jié)婚生子階段，婚房等自住性需求較為強(qiáng)烈，消費(fèi)潛力巨大。根據(jù)中國指數(shù)研究院的調(diào)查，暢銷樓盤的客戶年齡分布結(jié)構(gòu)中26歲-35歲的客戶比重超過60%，這一年齡段的人群為中國房地產(chǎn)提供巨大推動力。

　　目前，我國住房需求正處于最為旺盛的時(shí)期，經(jīng)濟(jì)的20年發(fā)展使1981年-1990年間嬰兒潮誕生的一代有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力追逐引導(dǎo)房價(jià)：

　　首先，嬰兒潮代表了對房產(chǎn)有眾多的需求方；其次，他們的父輩在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的幾十年間攢夠了不菲的財(cái)富；再次，“獨(dú)生代”的特點(diǎn)更使他們有了雙方面的支持；最后，再加上房產(chǎn)政策的引導(dǎo)。

　　這幾方面的特點(diǎn)導(dǎo)致了目前消費(fèi)方對房產(chǎn)的最強(qiáng)烈需求，這也是目前我國房價(jià)上漲的最主要因素。但是這些有利因素還能夠持續(xù)多久？

　　我們從嬰兒潮25年后形成購買力可以推算，1981年-1990年間嬰兒潮目前正處于房屋剛性需求時(shí)期，但從2015年之后開始逐步退出剛性需求行列，他們對房價(jià)的推動力也將開始減弱，2020年后將會出現(xiàn)較明顯的消退。

　　10年之后，一方面作為新的剛性需求方數(shù)量上將會有較大的減少；另一方面中國逐步步入老年社會，下一代需求方“獨(dú)二代”的父輩將會有4-8位老人和1位兒女的生活負(fù)擔(dān)；“獨(dú)二代”究竟還能剩余多少經(jīng)濟(jì)實(shí)力，我們不得而知，但我們可以肯定與“獨(dú)一代”的有利形勢不可同日而語。

　　城市化進(jìn)程將會減慢

　　我國快速的城市化進(jìn)程也是房地產(chǎn)繁榮的一個(gè)主要因素，由于城市化進(jìn)程的加快(過去10年平均每年提高約1個(gè)百分點(diǎn))。每年提供大量的新增住房需求，2008年僅1年新增6億平方米。

　　但是如此快的城市化進(jìn)程也只能至多再持續(xù)10年，依照世界各國城市化發(fā)展歷程來看，當(dāng)人均GDP＞5000美元或者城鎮(zhèn)化率≤60%時(shí)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入平緩發(fā)展期。以目前我國平均每年提高約1個(gè)百分點(diǎn)的情況繼續(xù)下去，到2020年就達(dá)到約60%，也就是說未來10年之后城市化進(jìn)程的推動力也將開始逐步減弱。

　　收入的懸殊將增加“空房危機(jī)”

　　中國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展帶來了居民收入的增加，但在增加背后附帶的是收入的分配極大不平均。通過觀察普遍用來體現(xiàn)收入差距的基尼系數(shù)，我們將看到未來即便是“聰明的投資者”也將面對系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。2007年，官方公布的中國基尼系數(shù)是0.48，而據(jù)民間機(jī)構(gòu)估計(jì)2008年應(yīng)該接近或者已經(jīng)超過0.5，已經(jīng)早過了警戒線，步入收入差距懸殊的行列。這表示中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的大幅增加的私人貨幣收入集中在少數(shù)有錢人手中。

　　收入增加毫無疑問會刺激房屋需求，但由于收入差距的懸殊，目前刺激房地產(chǎn)的主要是投資需求。而且目前許多處于資金成本較低、投資渠道狹窄環(huán)境下的國內(nèi)企業(yè)也參與到房地產(chǎn)市場中，從而加速了市場泡沫的積聚。

　　投資性購房在帶來房地產(chǎn)繁榮的同時(shí)也為未來房地產(chǎn)難以由迅速發(fā)展轉(zhuǎn)為平緩埋下了伏筆。而這種投資推動的熱潮，最終會因?yàn)闊o人接盤而出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)──整個(gè)社會收入的嚴(yán)重不平衡很可能會最終讓“成功者”與“失敗者”一起共同承擔(dān)惡果。

　　10年之后，“嬰兒潮”、“獨(dú)生代”購房剛性需求的退潮，城市化進(jìn)程減慢，維持房價(jià)最主要因素力量減弱，但是當(dāng)時(shí)的房價(jià)已遠(yuǎn)非大眾所能承受，未來必將出現(xiàn)投資性購房的資本方一方面在努力維持高房價(jià)，而另一方面房產(chǎn)的真正消費(fèi)者卻對如此高價(jià)的房屋毫無需求的現(xiàn)象。

　　高價(jià)房對應(yīng)無需求，我們可以稱之為“空房危機(jī)”。10年后，它將不可避免地降臨中國。