浙港合作地產(chǎn)與資本市場機會多

　　正如香港貿(mào)發(fā)局總裁林天福在交流午宴上所言，隨著浙江與香港的交流合作越來越深入，浙商全國理事會到香港考察學習，也將長期堅持下去。

　　文/張玲玲 攝/楊建平

　　如果把去年5月13日浙商全國理事會首次組團赴香港考察看作是一次學習之旅(詳見《浙商》2008年6月下半月刊)，那么今年9月16日至18日的再度訪港，就可以稱為交流合作之旅了。

　　應香港貿(mào)發(fā)局的再次盛情邀請，由《浙商》雜志總編輯、浙商全國理事會理事長朱仁華擔任團長，浙商全國理事會主席團部分主席參加了本次訪港活動，包括：綠都控股集團董事長邵法平、中球冠集團董事長任文達、浙江置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司孫妙川、浙江顧家工藝沙發(fā)制造有限公司總裁顧江生、天外天集團董事長徐海南、美佳控股集團董事長汪敏、浙江華策汽車董事長陳儀、浙江金廈控股集團董事長蔣順江、飛云房地產(chǎn)投資集團董事長曹云飛、天孚控股集團董事長毛協(xié)勤等人。

　　探路香港地產(chǎn)市場

　　香港市區(qū)重建局是訪問的第一站，這相當于內(nèi)地規(guī)劃局的角色。17日上午，該局傳訊總監(jiān)邱松鶴先生接待了浙商訪問團一行。

　　市區(qū)重建局成立于2001年5月1日，著眼于解決香港市區(qū)老化問題，屬于非盈利公益性機構(gòu)。其81位董事會成員有特區(qū)政府官員，也有建筑師、設計師等社會專業(yè)人士。邱松鶴介紹說，目前香港市區(qū)核心地段超三十年老齡房多達18000多棟，較之十年前已上升一倍，20%的房屋亟待修葺，屬于瀕危房。50平方米的標準單間內(nèi)，住戶最高居然多達20家。即便在尖沙咀這樣的金融中心，相距不遠即是破舊不堪的貧民窟和“籠屋”。而就算是這樣的居住條件，租金仍高達每平方米900港幣/月。

　　在處理城區(qū)老化過程中，香港多采取動遷、補修等政策，對于一些具有歷史價值和地方特色的建筑則進行重點保護和恢復。邱松鶴表示，實際操作中存在很多難點，譬如動遷賠償、歷史建筑的界定、樓上住戶和樓下商戶的利益協(xié)調(diào)、發(fā)展力度和均衡問題等。2007年，香港特區(qū)政府曾對市區(qū)重建進行整體性檢討，以求獲得更佳解決辦法。

　　目前，內(nèi)地很多房地產(chǎn)企業(yè)正在積極尋覓香港投資良機。市區(qū)重建區(qū)負責區(qū)域多為香港核心地段，寸土寸金，這些區(qū)塊無疑是內(nèi)地房企的最佳選擇。在改善香港市民居住環(huán)境的同時，浙商亦可獲利。因此，對于市區(qū)重建局目前所遇到的種種困境，雙方可展開多方合作，共同解決。

　　針對浙江置業(yè)房地產(chǎn)有限公司董事長孫妙川提出的內(nèi)地開發(fā)商香港拿地是否存在市場準入的問題，邱松鶴表示，雖然只有在港注冊的企業(yè)才可以拿地，但同樣也有多種合作渠道。

　　在地產(chǎn)企業(yè)與政府的合作機制問題上，邱松鶴說，企業(yè)與政府屬于簡單的買方賣方關系，但在香港拿地和內(nèi)地拿地的最大差異在于香港采取勾地制度。

　　香港地政總署定期列出公開的土地儲備表《供申請售賣土地一覽表》，即是俗稱“勾地表”。有意買地的公眾人土，包括地產(chǎn)發(fā)展商，可向地政總署提出申請“勾地”，并報出底價。政府收到申請，如果有關提價合乎政府估計的市場價格之十成(注：現(xiàn)行香港勾地，官訂市價的八成也可以)，就會將該地塊按規(guī)定“勾出”，并在規(guī)定期限內(nèi)組織其招標拍賣，公眾拍賣會上價高者得，提出勾地者必須參與該次競價，但其報價不得低于他申請時的底價。如果拍賣時“不到價”(未達到官定拍賣的底價)，地政總署有權(quán)收回，并留作下次再拍賣，直至等于或高于政府預期的價格為止。如果拍賣時無人提出等同或高于勾地者申請時的提價，政府有權(quán)沒收原先勾地者的按金(保證金)。

　　對于浙江企業(yè)來說，熟稔香港政策投資環(huán)境和政策，是去香港淘金的前提。

　　李兆基：投資的關鍵是時機

　　9月17日下午，在國際金融中心恒基兆業(yè)地產(chǎn)總部，訪問團一行拜見了恒基兆業(yè)主席李兆基。歲至耄耋的李兆基先生慈祥和藹、精神爍悅，他與浙商進行了輕松歡快的交流。

　　恒基在內(nèi)地許多城市尤其省會城市從事房地產(chǎn)開發(fā)。恒基兆業(yè)執(zhí)行董事葉盈枝笑稱，雖然恒基在內(nèi)地頻頻出手，但至今仍未能有任何杭州地塊納入囊中：“通常我們就是跟政府部門談好了，簽了約，上了電視了。但是最后競價的時候卻殺出一個‘程咬金’。我舉牌舉到都不要利潤了，還是拿不到?！敝昂慊途G城也曾就合作問題進行了多次會談，但因為市場變化等種種原因一再擱淺。綠都控股董事長邵法平當即表示：“下次我們好好合作一番，爭取在杭州拿下地塊?！?/p>

　　李兆基被稱為“股神”，大家笑問其投資秘訣，李兆基主席不吝經(jīng)驗：“股市投資關鍵是時機問題，而地產(chǎn)投資則是地段問題，出手果斷亦很關鍵?！?/p>

　　浙商訪問團還拜訪了位于尖沙咀么地道66號的信和置業(yè)有限公司。公司董事局主席黃志祥先生親切接見了訪問團一行。這是一家著名的新加坡地產(chǎn)家族企業(yè)，黃志祥對內(nèi)地企業(yè)近幾年的飛速發(fā)展表示贊嘆，也希望與內(nèi)地企業(yè)家合作。

　　浙港企業(yè)尋求共贏

　　在9月17日下午舉行的浙江與香港企業(yè)交流會上，浙商一行與香港貿(mào)發(fā)局領導、香港金融服務企業(yè)、香港建筑師協(xié)會一起重點探討了香港金融業(yè)、服務業(yè)與浙企的合作契機。

　　香港域高金融集團企業(yè)融資董事繆家強介紹，隨著內(nèi)地第二代QDII的呼之欲出，未來會有數(shù)千億人民幣的資金流入海外做合資和境外投資，香港會占得較大份額。受內(nèi)地相對活躍的經(jīng)濟和歐美相對萎靡的市場影響，很多基金跑到香港去找機會，預計香港股市會有良好表現(xiàn)。2009年香港IPO的融資金額超過美國和英國，成為集資金額最多的市場，融資金額比2008年同期增加了130%左右。今年8月底，港交所主板上市的內(nèi)地公司市值是七萬五千億港元，占港交所的50%；以成交量來算，占港交所總成交量的36%左右。據(jù)統(tǒng)計，香港證券市場有60%是機構(gòu)投資者；所以如果內(nèi)地企業(yè)在香港上市，能夠吸引很多國際機構(gòu)投資者。

　　從2008年底開始，香港創(chuàng)業(yè)板要求上市企業(yè)近兩年資金流入不得少于2000萬港元。但繆家強說，此種方式一方面給企業(yè)上市劃定了門檻，另外一方面也使得香港創(chuàng)業(yè)板從某種意義上變成了“畢業(yè)板”，因為在創(chuàng)業(yè)板上市表現(xiàn)優(yōu)良的企業(yè)在主板上市顯得更為容易。

　　受全球金融風暴的影響，許多原先打算上市的浙江企業(yè)紛紛推遲日程。而7月IPO解禁以來，市場又是一片繁榮。但洪波集團董事長陳找根卻表示，經(jīng)濟前景仍有其不確定性，企業(yè)應以穩(wěn)健為基礎，上市計劃可以相對放緩。

　　會上，華州集團總經(jīng)理沈彥龍?zhí)釂枺骸霸谀壳傲鲃有猿湓５呐菽甜B(yǎng)下，經(jīng)濟有回升態(tài)勢，但虛實難辨，資本如何操作？”香港金蛋集團董事總經(jīng)理沈嘉奕先生答道：“這一波機遇比較難得，大量資金在市場，且在明年初可能會有井噴式發(fā)展，在泡沫充裕期可享這次盛宴，但是此輪泡沫爆裂之后，危害可能尤甚2008年底?！?/p>

　　邵法平表示，香港資本市場較發(fā)達，故有意來港上市。飛云房地產(chǎn)投資集團董事長曹云飛說，內(nèi)地規(guī)定不可將土地用作抵押，但香港地產(chǎn)商的無抵押融資令他大開眼界。他認為，融資的便利，將是吸引內(nèi)地企業(yè)來港投資的重要因素。

　　邵法平說，綠都目前在內(nèi)地開發(fā)的住宅樓盤中，約30%是與香港的建筑事務所合作。他表示，香港建筑的繁榮很大程度上是因為有一批高素質(zhì)的設計團隊；在雙方的合作中，他們中西兼容的先進理念和嚴謹作風也使浙江本土的團隊受益良多。

　　浙江置業(yè)房地產(chǎn)有限公司董事長孫妙川亦表示，公司每年設計費均在數(shù)千萬左右，縱觀內(nèi)地地產(chǎn)情況，港浙企業(yè)合作有巨大前景可期。

　　中球冠集團董事長任文達此次香港之行的目的，就是來香港尋找合適的建筑設計合作單位，因為他有一個很大的項目在蕭山等待開發(fā)。他表示此行收獲頗豐，已經(jīng)跟香港方面在談了。