國企圈地運(yùn)動

　　陳則明/文

　　“地王”現(xiàn)象本身并不是問題，但是如果引發(fā)社會的非理性消費(fèi)和中小企業(yè)的被動投資就是經(jīng)濟(jì)社會的重大問題

　　2007年涌現(xiàn)的“地王潮”卷土重來。只不過這一次的地王們，頭上頂?shù)氖恰皣弊痔?。媒體消息層出不窮。“新地王”紀(jì)錄最近被不斷刷新，“國”字號地產(chǎn)企業(yè)頻頻天價(jià)奪魁。

　　大手筆拿地的已不止是保利、綠地、中海、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)，連中鐵、中冶、中化、中國電子集團(tuán)等遠(yuǎn)離地產(chǎn)業(yè)的大型國企紛紛踏進(jìn)土地市場，而從地域上看，天價(jià)拿地也已不止北京、上海、廣州等一線城市，佛山、合肥、福州等二三線城市也出現(xiàn)國企“圈地運(yùn)動”。

　　理性選擇？

　　以追漲殺跌很難解釋房地產(chǎn)企業(yè)的投資策略。地王現(xiàn)象不是單個城市、單個企業(yè)的特例。一些房地產(chǎn)企業(yè)具有雄厚的研發(fā)實(shí)力，每年的調(diào)研經(jīng)費(fèi)高達(dá)上億，不可能做出非理性虧本和高風(fēng)險(xiǎn)的投資研發(fā)報(bào)告。

　　2007年以來，第二套住房貸款收緊，造成住房市場銷售量下降。開發(fā)企業(yè)手中無剩余資金，即使對未來市場看好，也不可能增加土地儲備，所以近兩年來基本沒有經(jīng)營性土地出讓。即使一些城市嘗試土地出讓，也發(fā)生了多起流拍事件。

　　但相隔兩年重開土地出讓時，資金已經(jīng)不是制約因素，地王現(xiàn)象的出現(xiàn)有其必然性。

　　最大的原因是資金聚集在國企手中。資金的來源來自兩方面，一是銀行信貸資金；其二，4萬億投資資金。各商業(yè)銀行大額新增信貸和政府的投資資金絕大部分都流入了國企手中。

　　面對天上突然掉下來了這么大的“餡餅”，不少國企背景的地產(chǎn)商真是不知所措?；ǔ鋈ケ愠闪似涫滓康?，手里有了用不完的錢，投資到哪里的回報(bào)率最高？股市和樓市是現(xiàn)在最好的選擇。高額的利潤預(yù)期，是國企角逐地王的原動力。

　　于是，各地上演了一出國企全國搶地的風(fēng)潮，地王在國企的手上一個又一個地誕生，中國的樓價(jià)泡沫也因此而越吹越大，于是，不講市場規(guī)律拿地成為了國企的在這個瘋狂市場上的“理性選擇”。

　　陰影

　　國有房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)市場，理論上，它是有一定好處正如一些專家所說：

　　首先，當(dāng)然是有利于政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。近幾年來，我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一直沒有停止過，而且效果并不如人意。

　　其次，有利于提高房地產(chǎn)業(yè)集中度，消除房地產(chǎn)業(yè)良莠不齊的狀況。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，一般大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)是市場舞臺的主角，占據(jù)市場的絕大部分份額，如香港5大地產(chǎn)商的市值都在100億美元以上，占據(jù)了香港樓市的半壁江山。而我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入門檻過低，企業(yè)規(guī)模過小。因此，國企進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，將大大提高房地產(chǎn)業(yè)集中度。

　　最后，是有利于住房保障任務(wù)落到實(shí)處。住房保障作為政府越來越緊迫的一項(xiàng)任務(wù)，要多元化、民營化企業(yè)擔(dān)當(dāng)重任是勉為其難的。

　　但是，這些好處只是表面上的。

　　實(shí)際上，國企成為“地王”弊病很明顯。

　　國企除在資產(chǎn)規(guī)模、資金來源等方面具有相當(dāng)大的優(yōu)勢之外，其他在資產(chǎn)效率、人才使用、經(jīng)營機(jī)制等方面都很難令人滿意。那么在他們成為房地產(chǎn)市場主角以后，如何解決開發(fā)效率、市場公平以及是否會形成新的壟斷？

　　另外，一些新國企“地王”的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)并不豐富，開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和歷史都不長，很難說會對房地產(chǎn)健康發(fā)展有幫助。比如中化方興，是中化集團(tuán)下屬企業(yè)，而中澤置業(yè)則是中國電子子公司。

　　并且，目前來看，國企并沒有在保障住房方面給大家?guī)韺?shí)質(zhì)性的好處，它們在經(jīng)營策略上與民企無異，依然是以利潤為最大皈依，并以天生的優(yōu)勢毫不留情地與民企搶市場。

　　這種“國進(jìn)民退”現(xiàn)象給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的陰影和后患。

　　營造公平環(huán)境

　　地王現(xiàn)象之所以能引起巨大的社會反響，不是開發(fā)企業(yè)動輒幾十億的投資引起的轟動，而是土地價(jià)格往往反映對市場今后2年的基本判斷。一旦出現(xiàn)“面包比面粉貴”的現(xiàn)象，說明今后兩年房價(jià)基本要翻番。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場，現(xiàn)在的“面粉”，做成的產(chǎn)品并不是現(xiàn)在的“面包”，而是今后兩年的“面包”。

　　這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的大規(guī)模高價(jià)購地，可能引導(dǎo)市場向開發(fā)企業(yè)投資策略中預(yù)測的趨勢發(fā)展。因?yàn)樵绞谴笮推髽I(yè)，發(fā)言權(quán)越大，影響力越大。

　　“地王”現(xiàn)象本身并不是問題，但是如果引發(fā)社會的非理性消費(fèi)和中小企業(yè)的被動投資就是經(jīng)濟(jì)社會的重大問題。

　　如果要長期穩(wěn)定健康發(fā)展土地市場最好的策略就是堅(jiān)持市場化、專業(yè)化、法制化、集約化建設(shè)土地出讓市場。地王現(xiàn)象中的主角是大型國有企業(yè)，因此政府應(yīng)該把經(jīng)營性土地出讓小塊化，并約束國有企業(yè)的購地沖動。

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)投資行業(yè)是資金密集型行業(yè)。如果企業(yè)過小，開發(fā)能力就偏弱，樓盤和小區(qū)的質(zhì)量以及資金安全就難以保證。

　　目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)很多是其他行業(yè)的體制轉(zhuǎn)制中形成的國有企業(yè)，借助原有劃撥土地獲得原始資產(chǎn)的積累，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。中國近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即使在市場調(diào)整中較少破產(chǎn)，也就不難解釋了。

　　但是，不要忘了，企業(yè)過大，在土地拍賣和房地產(chǎn)銷售中處于優(yōu)勢地位，可能造成壟斷。中國大多數(shù)地方城市，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎是一枝獨(dú)秀的國有企業(yè)。一個健康的市場應(yīng)該鼓勵公平競爭。房地產(chǎn)市場既要集團(tuán)化的國有企業(yè)參與，但更要有經(jīng)營和創(chuàng)新能力較強(qiáng)的民營企業(yè)活躍市場。

　　從更大的方面看，我國的房地產(chǎn)市場雖然取得了很大的成就，但是還基本處于人治階段。土地市場基本處于地方政府決策和運(yùn)作，缺乏全國或區(qū)域性的市場，土地儲備和施工節(jié)奏的隨意性較大。開發(fā)企業(yè)和政府之間的協(xié)商彈性過大，土地儲備成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要盈利方式，對竣工期限的法規(guī)幾乎成為空文，政府回收閑置土地的依據(jù)和執(zhí)法力度隨意性較大。正因?yàn)槿绱?，一些庸俗化、民粹化、娛樂化的房地產(chǎn)評論才會出現(xiàn)。土地市場是房地產(chǎn)市場的源頭，只有科學(xué)化專業(yè)管理，才能平息負(fù)面輿論。

　　作者單位：上海社會科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心