保利地產(chǎn)預(yù)售貴賓卡 律師指其非法融資

2009-07-06 12:06:08      王曉慶

  保利月收"意向金"4000余萬 開發(fā)商扎堆預(yù)售貴賓卡

  【新民網(wǎng)·獨家報道】“交2萬塊辦理貴賓卡就可以優(yōu)先選房,還可以享受優(yōu)惠”,近來,隨著上海樓市回暖,預(yù)售貴賓卡的房產(chǎn)控銷手法頻頻出現(xiàn)。

  以滬上某房產(chǎn)開發(fā)商為例,該開發(fā)商僅6月開盤的房源收取以貴賓卡為噱頭的“意向金”就達4000多萬元。

  保利月收“意向金”4000余萬元

  6月20日,近千位持貴賓卡的購房者云集浦東新區(qū)秀沿西路的“保利·林語溪”售樓處,距離搖號處百米外的入口,數(shù)十名保安牢牢把關(guān),沒有貴賓卡一律不準(zhǔn)入內(nèi)。同樣的一幕發(fā)生在一周后,保利地產(chǎn)另外一處房源“保利葉上?!钡拈_盤現(xiàn)場。

  “賣貴賓卡做控銷”成為保利地產(chǎn)普遍使用的手法,記者了解到,6月開盤的保利地產(chǎn)下屬5處房源,統(tǒng)統(tǒng)采用了預(yù)售“貴賓卡”的銷售形式。經(jīng)記者初步統(tǒng)計,僅以公寓住宅為例,保利林語溪預(yù)售2萬元貴賓卡1400張左右;保利葉上海預(yù)售2萬元貴賓卡400張左右;保利海上五月花預(yù)售2萬元貴賓卡100余張;保利家園預(yù)售1萬元貴賓卡200余張;保利西子灣預(yù)售2萬元貴賓卡100余張,累計價值逾4000萬元。(以上售卡數(shù)來自各樓盤銷售人員介紹)

  根據(jù)上述樓盤的規(guī)定,購房者預(yù)購了貴賓卡才可以在樓盤開盤日優(yōu)先選房,并且可以享受一定幅度的優(yōu)惠。如果購房者放棄買房,按照合同規(guī)定,貴賓卡的“意向金”將在60天內(nèi)退款,不支付利息;如果選房成功,“意向金”可以直接沖抵購房金。

  有業(yè)內(nèi)人士表示,預(yù)售貴賓卡做控銷已經(jīng)成為了“保利模式”,雖非其原創(chuàng),但是保利地產(chǎn)的整齊劃一的做法為滬上其它樓盤制定銷售策略提供了風(fēng)向標(biāo)。

  “貴賓卡”風(fēng)愈演愈烈

  雖然保利地產(chǎn)熱衷使用貴賓卡的模式進行房產(chǎn)銷售,但這絕對不是其專利。隨著樓市回暖、“貴賓卡”的優(yōu)勢漸顯,近期開盤的樓盤不論地段和市場情況,紛紛趁機預(yù)售貴賓卡收取意向金。

  浦東機場板塊的天和湖濱家園提前對外辦理貴賓卡,每張2萬元,連續(xù)三期都沒有選中才能退款;普陀區(qū)陜西北路1688號高端住宅樂活居預(yù)售每張2萬元的貴賓卡,開盤之前共售出近百張;上周末開盤的松江海派青城和九成湖濱也不約而同地采用了預(yù)售貴賓卡的方式……

  而最為引人注目的則是7月2日開盤的浦東中環(huán)板塊中冶尚城,該樓盤推出的三期324套房子,參加搖號的購房者全部是預(yù)付10萬元意向金的VIP客戶,意向金比2萬元的“行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”足足翻了5倍。

  部分尚未開盤的樓盤也已經(jīng)打出了“申領(lǐng)VIP卡,提前選房”的宣傳口號,豪都新城、綠地東上海等均推出不同價位的“貴賓卡”。

  “預(yù)售貴賓卡不是新鮮事了”,某房產(chǎn)代理公司工作人員告訴記者,“每一波樓市高潮,這樣的模式都會流行”。2003年、2005年、2007年都出現(xiàn)過“貴賓卡門檻”風(fēng)行的局面,該業(yè)內(nèi)人士表示,“行情好了,搶房潮出現(xiàn),設(shè)置貴賓卡門檻一舉數(shù)得,何樂而不為?”

  此外,“訂購單”、“##房會”、“尊榮身份”等各種名目以收取訂金為目的的控銷手法也為開發(fā)商們青睞。(新民網(wǎng)記者 王曉慶)

  律師:開發(fā)商以預(yù)售貴賓卡之名 行非法融資之實

  【新民網(wǎng)·獨家報道】日前,滬上某房產(chǎn)開發(fā)商被曝月收購房貴賓卡“意向金”數(shù)千萬。以購買貴賓卡可以優(yōu)先選房、享受優(yōu)惠為噱頭的“貴賓卡模式”被多家房地產(chǎn)開發(fā)商效仿,滬上樓市再掀“貴賓卡熱”。

  就此現(xiàn)象。上海市申房律師事務(wù)所主任孫洪林律師告訴記者,在開盤之前預(yù)售貴賓卡行為實際上是“以預(yù)售貴賓卡之名,行非法融資之實”。根據(jù)相關(guān)商品房預(yù)售條例規(guī)定,開發(fā)商在獲得預(yù)售許可證之前的銷售行為皆屬于違法行為。

  “這有非法占用資金、變相吸儲的嫌疑”,上海杜躍平律師事務(wù)所杜躍平律師說道,保利集團這種行為有借發(fā)卡的形式變相吸儲的嫌疑。由于資金的占用會產(chǎn)生法定滋息,但是開發(fā)商變相吸納大額資金,不交待資金去向,并且不具備金融經(jīng)營許可資質(zhì),因此,“保利此舉屬于‘不當(dāng)?shù)美?,杜躍平律師說道。

  但是,杜躍平律師也坦言,從預(yù)付訂金的角度來說,目前并沒有具體的法律條文對其進行限制,“這屬于法律的‘灰色地帶’,不違法但是不合理”。

  孫洪林律師告訴記者,如何從立法、執(zhí)法等方面出發(fā)杜絕預(yù)售貴賓卡制度,加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度,是擺在各方面前的一個重要問題。

  除此之外,購房者若不滿貴賓卡制度,如何保障權(quán)益?多位律師稱,該貴賓卡合同屬于典型的霸王條款,購房者應(yīng)該提出對條款的異議,可以付諸法律,要求開發(fā)商返還意向金并支付利息。(新民網(wǎng)記者 王曉慶)

  業(yè)主:辦卡容易退卡難 同一樓盤貴賓卡不能通用

  【新民網(wǎng)·獨家報道】“說好開盤一個月內(nèi)可以退卡,可是都過了60天,還以各種理由搪塞不退卡”,一位保利葉上海的選房人告訴記者,花2萬元辦了一張貴賓卡,本來以為可以優(yōu)先選房,可最終因為價格貴得太離譜而放棄買房子,可是此前說好的退卡,卻一拖再拖。

  銷售人員極力勸說辦卡

  “只是把你買房子的錢提前拿出來而已”,保利海上五月花的銷售人員勸說欲購房的市民王小姐,“辦卡即能優(yōu)先選房,又能享受優(yōu)惠,一舉兩得”。

  據(jù)悉,隨著滬上樓市的回暖,開發(fā)商紛紛借預(yù)售貴賓卡搞控銷。部分樓盤甚至規(guī)定只有購買了上萬元的“貴賓卡”才有資格參與開盤選房。開發(fā)商用“辦卡有優(yōu)惠”、“可優(yōu)先選房”等噱頭吸引購房者提前支付“意向金”。

  經(jīng)記者初步統(tǒng)計,僅以6月開盤的公寓住宅為例,保利林語溪預(yù)售2萬元貴賓卡1400張左右;保利葉上海預(yù)售2萬元貴賓卡400張左右;保利家園預(yù)售1萬元貴賓卡200余張;樂活居預(yù)售2萬元貴賓卡100張左右……

  “你可以多辦幾張,這樣搖號中簽的機率更高”,保利海上五月花的銷售人員不停地游說選房人辦卡。

  辦卡容易退卡難

  按照貴賓卡辦理合同約定,開發(fā)商應(yīng)該在開盤后60天內(nèi)退還“意向金”,“已經(jīng)60天過去了,我去退卡,對方說要按照卡號來排隊退還,每周只能退4-5張卡,還要排隊”一位保利葉上海的選房人在業(yè)主論壇里發(fā)帖抱怨。

  “本來60天就沒有利息了,現(xiàn)在還借故拖欠”,該業(yè)主論壇里多位業(yè)主表示“辦卡容易退卡難”。同樣的現(xiàn)象也出現(xiàn)在保利林語溪、海派青城等樓盤的業(yè)主論壇里,“所謂意向金,我不買房了就應(yīng)該退,憑什么無息占用我們的錢”

  此外,還是以保利葉上海為例,記者從網(wǎng)上房地產(chǎn)上了解,該盤分別在4月、5月、6月各開盤一次,總推房源848套,每次開盤需要購房者重新辦理貴賓卡,不能續(xù)用。6月28日,一位韋姓業(yè)主在保利葉上海開盤現(xiàn)場向記者抱怨,“上次的錢還沒退,這次又要花4萬元辦兩張卡,保利無息征用了我近十萬塊錢。”

  業(yè)主紛紛認(rèn)為這是開發(fā)商為了資金周轉(zhuǎn)而耍的小伎倆,利用時間差借業(yè)主的錢來互相拆借。在預(yù)付定金之外又加了一道“訂金”的門檻,“想方設(shè)法圈錢”,保利林語溪某業(yè)主向記者說道。(新民網(wǎng)記者 王曉慶)

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