有望成首只內(nèi)地赴港商業(yè)地產(chǎn)股 寶龍集團(tuán)IPO沖刺

　　“6月底上市的消息不是空穴來(lái)風(fēng)。不會(huì)超過(guò)10天，寶龍上市的確切消息就會(huì)對(duì)大眾公開。”本周二，廈門寶龍集團(tuán)發(fā)展有限公司（下稱“寶龍集團(tuán)”）知情人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》明確表示。
　　
　該公司內(nèi)部高層已經(jīng)大體知曉最終的上市日期，但出于嚴(yán)格遵守香港聯(lián)交所的新聞披露制度，表示不方便透露具體日程。據(jù)了解，寶龍集團(tuán)已通過(guò)上市聆訊，高盛及麥格理為其上市保薦人。目前，該公司正在積極籌備路演的相關(guān)工作。

　 如果一切順利，寶龍集團(tuán)將成為繼河南建業(yè)之后，今年第二家在香港掛牌上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。所不同的是，攜旗下16個(gè)持有型商業(yè)物業(yè)打包上市的寶龍集團(tuán)，將成為內(nèi)地登陸港交所的第一只“商業(yè)地產(chǎn)股”。

　 6月底赴港上市

　今年2月底，寶龍集團(tuán)一位高層對(duì)本報(bào)記者確認(rèn)，其已與一家私募基金洽談成功，并獲得一筆上億美元的投資。當(dāng)時(shí)，該高層表示已經(jīng)向聯(lián)交所遞交了上市申請(qǐng)，并進(jìn)入緘默期，預(yù)估的時(shí)間為今年的5月份以前。

　實(shí)際上，對(duì)于上市時(shí)機(jī)的選擇，寶龍集團(tuán)一向頗為謹(jǐn)慎。早在去年年底，寶龍集團(tuán)就已開始籌備上市。但受累于當(dāng)時(shí)美國(guó)次貸危機(jī)，港股市況不明。尤其是以廣州恒大和昌盛中國(guó)為首的一批內(nèi)地房企擱淺在上市的最后關(guān)頭，不得不令其重新考慮上市日程。

　在1個(gè)月之前，業(yè)界傳出寶龍集團(tuán)上市已經(jīng)進(jìn)入最后程序的消息?！皬臉I(yè)界的推測(cè)來(lái)看，寶龍?jiān)诮衲?月份到7月份上市的說(shuō)法都有，對(duì)此，我們暫時(shí)不方便作評(píng)價(jià)?！睂汖埣瘓F(tuán)總裁助理劉曉蘭告訴本報(bào)記者。

　公開資料顯示，自2003年才開始涉足內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的寶龍集團(tuán)，目前已在福建、江蘇、山東、河南和安徽五個(gè)省的13個(gè)二、三線城市，投資了16個(gè)綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目均以“寶龍城市廣場(chǎng)”命名，建筑面積都在20萬(wàn)平方米以上，在當(dāng)?shù)貙僮畲笮偷某鞘兄行木C合體商業(yè)。

　而這16個(gè)城市廣場(chǎng)項(xiàng)目將成為此次赴港上市的主體。

　劉曉蘭表示，寶龍集團(tuán)今后將以持有這些物業(yè)中的大部分作為經(jīng)營(yíng)策略。這些城市廣場(chǎng)不僅包含綜合購(gòu)物中心，還可能配備相應(yīng)的酒店與酒店式公寓，其中一些還會(huì)包含寫字樓項(xiàng)目。

　“在香港上市的內(nèi)地房企中，純商業(yè)地產(chǎn)的公司很少。純商業(yè)板塊雖然只是集團(tuán)業(yè)務(wù)的五大板塊之一，卻包含了集團(tuán)大部分的業(yè)務(wù)。集團(tuán)另外四個(gè)業(yè)務(wù)板塊包括酒店及工業(yè)等?！眲蕴m說(shuō)。

　市場(chǎng)仍存變數(shù)

　 “市場(chǎng)依然存在變數(shù)，我們也在針對(duì)市場(chǎng)情況不斷地對(duì)招股規(guī)模作出調(diào)整，包括定價(jià)和最終上市日期?！眲蕴m對(duì)本報(bào)記者謹(jǐn)慎表述。

　 對(duì)于業(yè)界傳聞的3億美元左右的招股規(guī)模，該集團(tuán)一位不愿透露姓名的內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)記者表示，大概就是這樣一個(gè)數(shù)字，不過(guò)還會(huì)有調(diào)整的可能。

　“若是與去年的市場(chǎng)行情相比，今年的上市企業(yè)必然會(huì)有很大的心理落差。但是價(jià)格的期望值必須隨著市場(chǎng)而變。”劉曉蘭坦言。

　包括高盛在內(nèi)的一些評(píng)估機(jī)構(gòu)之前對(duì)于該公司作出的預(yù)估是目前寶龍集團(tuán)名下物業(yè)資產(chǎn)估值在500億元上下。今年業(yè)已投入運(yùn)營(yíng)的福州、廈門等地3個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)租金收入約7000萬(wàn)元。

　在拿地策略上，寶龍集團(tuán)堅(jiān)持“非二、三線城市中心城區(qū)不拿”的原則，以獲取地價(jià)相對(duì)低廉、增值潛力較大的土地為儲(chǔ)備目標(biāo)。劉曉蘭表示，該集團(tuán)的總資產(chǎn)負(fù)債率大概在40%左右，但是對(duì)于其中16個(gè)城市廣場(chǎng)，也就是此次上市主體的負(fù)債率，目前還沒(méi)有數(shù)字可以披露。

　“如果可以在香港聯(lián)交所順利上市，所募集資金可以在內(nèi)地用作支付土地款，但是A股上市公司并不能將募資作為支付土地款之用。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，赴港上市本身就是一個(gè)不小的誘惑?！币患腋酃缮鲜蟹科蟾吖軐?duì)本報(bào)記者說(shuō)。

　最近，河南建業(yè)和重慶龍湖地產(chǎn)也在沖刺港股。其中，河南建業(yè)在錄得足額認(rèn)購(gòu)后，于5月30日以招股范圍下限2.75元最終定價(jià)，融資規(guī)?？s僅為13.75億港元，與早先披露的擬融資規(guī)模約80億港元相比大幅縮水。而在此之前的3月20日，廣州恒大地產(chǎn)因路演未獲一家機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)，最后一刻被迫放棄IPO計(jì)劃。

　“房企上市存在多重壓力。例如與機(jī)構(gòu)投資者所簽訂的‘對(duì)賭協(xié)議’，都對(duì)上市時(shí)間、增長(zhǎng)率以及利潤(rùn)做多重約定。這導(dǎo)致他們?nèi)舨荒茉谝?guī)定時(shí)間內(nèi)完成上市，股權(quán)會(huì)被相應(yīng)稀釋。這也是恒大等房企頂著不好的市況上市的原因所在。”一家美國(guó)私募基金人士對(duì)本報(bào)記者表示。