房地產(chǎn)商資金鏈離斷裂還有多遠(yuǎn)？

    錢、錢、錢！在2007年一擲千金大肆買地的地產(chǎn)商們，在2008年卻因?yàn)橘Y金短缺而相當(dāng)頭疼，這恐怕是當(dāng)初沒有想到的。

    消息面上一片“看空”——從資產(chǎn)負(fù)債率畸高到現(xiàn)金流枯竭，從土地儲(chǔ)備所需資金量龐大到銀行借貸壓力巨大，從市場(chǎng)面清淡到上市融資不暢，從土地拍賣流拍到打壓房?jī)r(jià)。數(shù)據(jù)分析、邏輯推導(dǎo)到趨勢(shì)預(yù)測(cè)，開發(fā)商似乎已經(jīng)全面陷入資金的天羅地網(wǎng)中，只待束手就擒，等資金鏈斷裂了。但奇怪的是，即使在兩個(gè)重量級(jí)地產(chǎn)界人物“忽悠”的推波助瀾之下（王石“賣拐”甚或小潘“謀變”），也并沒有隨之帶來地產(chǎn)界的“腥風(fēng)血雨”，依舊是不痛不癢的優(yōu)惠和打折，鮮見倒閉或者破產(chǎn)。為何會(huì)有如此大的差異？資金鏈問題是否是“狼來了”的叫喊？

    開發(fā)商缺錢嗎？答案是肯定的，因?yàn)橐恍?shù)據(jù)是現(xiàn)實(shí)存在的。無論從現(xiàn)金流還是資金負(fù)債率來看，中國地產(chǎn)商可能全世界首屈一指。

    比如2007年長江實(shí)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率是16.63％，九龍倉是37.06%，湯臣集團(tuán)是31.54％，而同期普爾特是57.75%，內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司2007年平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)66.1％，萬科60.98%，保利84.99％，金融街66.14%，富力76.57％.從經(jīng)營現(xiàn)金流來看，雖然部分港資地產(chǎn)公司偶爾也會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金流為負(fù)的情況，但一般是交替出現(xiàn)的，而內(nèi)地地產(chǎn)上市公司則明顯不同，行業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-345.96億元，萬科-104億元，保利-94億元，招商-40億元，富力-83億元。

    資金負(fù)債率超過50％說明自有資金完全不足以償還負(fù)債，更別提根據(jù)房地產(chǎn)的需要在土地開發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)前期的巨大投入了，經(jīng)營現(xiàn)金流為負(fù)則說明即使在房?jī)r(jià)如此高企的情況下，也未能為開發(fā)商帶來實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金流收益，資金緊張可見一斑。如果一旦面臨房?jī)r(jià)下跌或者市場(chǎng)調(diào)整，資金壓力是不言而喻的。

    但是，僅僅從以上指標(biāo)進(jìn)行分析卻完全不夠，難以揭示和觸及當(dāng)前中國地產(chǎn)商的資金困局。這是因?yàn)槌速Y金緊張外，資金鏈斷裂至少還需要三個(gè)條件：其一，形勢(shì)不會(huì)很快發(fā)生變化；其二，找不到化解之道；其三，沒有“超人”出現(xiàn)。而以上三個(gè)條件目前都很難有明確的肯定答復(fù)。

    首先，當(dāng)前的資金鏈問題并非是開發(fā)商經(jīng)營出現(xiàn)問題，而是因?yàn)樵谡＝?jīng)營以外突然出現(xiàn)了貨幣政策的變化，此前多年以來執(zhí)行的寬松信貸政策轉(zhuǎn)而從緊，這勢(shì)必會(huì)在短期內(nèi)產(chǎn)生資金瓶頸。雖然我們很難得出從緊貨幣政策會(huì)很快松動(dòng)的結(jié)論，但是在外部國家流動(dòng)性匱乏的情況下，中國單獨(dú)長期采取從嚴(yán)的貨幣政策似乎也是不現(xiàn)實(shí)的，這就為政策未來的可能變化埋下了伏筆。而形勢(shì)一旦變化，當(dāng)前存在的資金難題也就不解自消。

    其次，化解之道相當(dāng)豐富。對(duì)開發(fā)商而言，解決資金壓力的渠道相當(dāng)多。在實(shí)業(yè)層面，既可以通過降價(jià)出售回籠資金，也可以通過項(xiàng)目合資拉來資金，還可以出售股權(quán)換取資金，也可以出讓土地輕松解套。資本運(yùn)作層面渠道也很豐富，不但上市公司可以增發(fā)再融資，非上市公司也可以上市融資（IPO或借殼），還可以得到戰(zhàn)略性投資，甚至可以發(fā)行企業(yè)債等等。雖然每條道路都有一定的門檻和限制條件，但在渠道如此之多的情況下，獲取資金的可能性仍然是相當(dāng)大的。

    再次，愿意充當(dāng)“超人”的很多。與超人不計(jì)回報(bào)拯救世界不同的是，愿意拯救資金困境開發(fā)商的則著眼于未來的超額回報(bào)。中國地產(chǎn)未來前景普遍看好，即使房?jī)r(jià)會(huì)下跌，那也只是從暴利變成不那么暴利而已，房地產(chǎn)行業(yè)豐厚的利潤仍然可期。這也是為何王石的“賣拐”和小潘的“百日之變”有被視為“居心叵測(cè)”嫌疑的原因——借著行業(yè)的調(diào)整，收編擴(kuò)大自己的實(shí)力。外資也同樣虎視眈眈。一方面是因?yàn)檎呦拗戚^多，難以施展拳腳；另一方面是因?yàn)槿狈Φ乩撕?，一般情況下也沒有多少發(fā)揮的余地。而此時(shí)無疑就是一個(gè)極好的戰(zhàn)略投資的機(jī)會(huì)。

    地產(chǎn)商的資金壓力雖然表面上看來奇險(xiǎn)無比，其實(shí)最終卻可能是有驚無險(xiǎn)。這最新注腳就是，即使在本次調(diào)整最為猛烈的廣深地區(qū)，雖然一再認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)劇烈下跌，甚至有不被證實(shí)的下跌了50％的案例，但是普遍而言，房?jī)r(jià)被認(rèn)為仍沒有實(shí)質(zhì)性的大幅下跌，從而導(dǎo)致樓市仍然處于觀望的僵局中。而此時(shí)，王石“該降的都已經(jīng)降了，今后不會(huì)降價(jià)”的言論，又為當(dāng)前資金壓力下房?jī)r(jià)將走向何方的困局增添了幾分變數(shù)。