提質(zhì)增效登頂“利潤(rùn)王” 許家印詮釋轉(zhuǎn)型之道

恒大，不僅僅是大。

2016年，恒大以3733億銷(xiāo)售額奪得地產(chǎn)“規(guī)模王”；

2017年，恒大以405億核心凈利成為地產(chǎn)“利潤(rùn)王”。

表：億翰智庫(kù)2017年主要房企核心指標(biāo)對(duì)比

2018年，恒大銷(xiāo)售目標(biāo)是5500億，但按照過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，恒大年底成績(jī)都會(huì)超一些！

就在2017年恒大業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大集團(tuán)董事長(zhǎng)許家印表示：“今年恒大業(yè)績(jī)其實(shí)“8000億”都能完成，但這對(duì)恒大來(lái)說(shuō)，沒(méi)有必要。恒大定調(diào)“規(guī)模適度增長(zhǎng)”，更強(qiáng)調(diào)“增長(zhǎng)質(zhì)量”。”

適度增長(zhǎng)的“內(nèi)涵”

這里的“適度增長(zhǎng)”，在老潘看來(lái)，格外有含義。

不妨做個(gè)對(duì)比，因?yàn)闆](méi)有對(duì)比，就沒(méi)有傷害！

10年大周期看，恒大從2007年到2017年完成了從33億到5010億的蛻變，10年復(fù)合增長(zhǎng)率63%，這種大周期的增長(zhǎng)，是一種罕見(jiàn)的、稀缺的、持久的力量。

而過(guò)去3年（2013年到2017年）恒大復(fù)合增長(zhǎng)率49.5%；

而下一個(gè)三年，行業(yè)基本觸頂之后，恒大計(jì)劃從2017年5010年做到2020年8000億，測(cè)算下來(lái)，恒大未來(lái)3年增長(zhǎng)率只需保持17%即可實(shí)現(xiàn)8000億目標(biāo)。

從63%，到49.5%，再到17%，恒大主動(dòng)調(diào)整節(jié)奏和速率，主動(dòng)慢下來(lái)，這正是“適度”二字的具象化解釋。

這種規(guī)模適度的戰(zhàn)略選擇，這種主動(dòng)慢下來(lái)，既體現(xiàn)了恒大對(duì)行業(yè)、對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的認(rèn)知，也體現(xiàn)了銷(xiāo)冠之后許家印心態(tài)“從快到穩(wěn)”的改變。

5000億時(shí)刻的內(nèi)心

一句規(guī)模適度，說(shuō)來(lái)輕松，但可能需要堅(jiān)定的眼光和心態(tài)。

一方面，恒大規(guī)模“適度”會(huì)遭遇同行的“刺激”，甚至是未來(lái)不排除出現(xiàn)恒大5000億之后“規(guī)模保守論”的輿論導(dǎo)向。

為何這樣說(shuō)？

核心在于如今巨頭依舊在上演高速增長(zhǎng)的瘋狂。尤其到2020年的這3年，將是房企第一梯隊(duì)，第二梯隊(duì)最后布局，最后擴(kuò)張的戰(zhàn)略窗口期。

近日，同策研究院就預(yù)測(cè)未來(lái)2年內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)3家左右萬(wàn)億房企，而2020年千億房企或?qū)⑦_(dá)到40家左右。

現(xiàn)實(shí)中，就在2018年初，坊間就傳聞碧桂園2018年間突破8000億，同時(shí)后來(lái)者類(lèi)似手握1.8萬(wàn)億土地貨值融創(chuàng)對(duì)行業(yè)TOP3的虎視眈眈，以及未來(lái)央企巨頭之間大魚(yú)吃大魚(yú)迅速成為超級(jí)巨頭的“整合壓力”……種種傳聞和房企野心，都在暗示，這個(gè)近14萬(wàn)億的地產(chǎn)巨無(wú)霸行業(yè)，未來(lái)將誕生萬(wàn)億級(jí)房企巨頭。

來(lái)源：同策研究院對(duì)未來(lái)2、3年中國(guó)樓市的預(yù)測(cè)

大，并不等于全部。大，也并不一定安全！

作為一家企業(yè)，尤其是一家突破3000億、5000億量級(jí)的巨頭房企而言，此刻的戰(zhàn)略選擇重點(diǎn)，到底是什么？尤其在去杠桿化，在去投資化，在限制性政策下，巨頭的戰(zhàn)略重心、經(jīng)營(yíng)重心又是什么？

“安全大于速度，利潤(rùn)大于規(guī)模”——這可能是5000億時(shí)刻恒大的心聲和戰(zhàn)略偏好！

擔(dān)憂是共性的——比如剛躍過(guò)3千億規(guī)模之后的融創(chuàng)孫宏斌也表示，他最關(guān)心的不是融創(chuàng)的發(fā)展問(wèn)題，而是安全問(wèn)題；同樣，碧桂園也提出2018年是管理品質(zhì)年，強(qiáng)調(diào)企業(yè)內(nèi)控，而萬(wàn)科同樣成立了風(fēng)險(xiǎn)管理部一級(jí)管理部門(mén)。

但對(duì)擔(dān)憂采取戰(zhàn)略性行動(dòng)的，恒大是堅(jiān)決的一個(gè)。

就在2016年奪冠后，恒大許家印宣布恒大進(jìn)入規(guī)模+效益并重的發(fā)展模式。追求效益，被提上戰(zhàn)略高度。也因此，恒大相對(duì)之前的高歌猛進(jìn)，閃電增長(zhǎng)，2017年、2018年的恒大，透露出不少?gòu)娜?，淡定，溫和、均好?ldquo;新氣質(zhì)”。

此刻恒大的從容與均好就在于——在2016年成為規(guī)模王之后，一方面降低規(guī)模增長(zhǎng)的幅度，另一方面強(qiáng)化利潤(rùn)的增長(zhǎng)，負(fù)債的下降以及強(qiáng)化管理，產(chǎn)品精品化提升等，形成了一種規(guī)模+效益、有質(zhì)量的均好發(fā)展的態(tài)勢(shì)和格局。

一個(gè)中高速增長(zhǎng)、穩(wěn)健、均好、從容的恒大新形象，開(kāi)始誕生！

轉(zhuǎn)型后首年的漂亮成績(jī)單

事實(shí)上，2017年年初許家印提出恒大要從“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益”并重發(fā)展，從過(guò)去三高一低向三低一高（低負(fù)債、低成本、低杠桿、高周轉(zhuǎn)）模式轉(zhuǎn)變，1年的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與調(diào)整，帶給恒大的變化和功效是顯著的：

1年的轉(zhuǎn)型，既修復(fù)了恒大早期側(cè)重“規(guī)模優(yōu)先”的正常“并發(fā)癥”和潛在問(wèn)題；又實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身強(qiáng)身健體、均好平衡、助力回A的一個(gè)新體格。

果然，恒大2017年轉(zhuǎn)型后的成績(jī)單，格外耀眼。

無(wú)論與同行橫向比，還是與自己過(guò)去縱向比，恒大都交出了這近乎完美的”成績(jī)單”。

恒大總資產(chǎn)17618億，同比增30.4%，行業(yè)第一；

毛利1123億，同比大增88.9%，核心凈利405億，都是行業(yè)第一；

與利潤(rùn)大漲鮮明對(duì)比的是，恒大過(guò)于被質(zhì)疑的負(fù)債率在2017年大降6成，降至71.1%。

同時(shí)，現(xiàn)金余額2877億，土地儲(chǔ)備3.1億平米，雙雙行業(yè)第一。

2017年漂亮成績(jī)單之后，恒大要到哪里去？

對(duì)此，許家印在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)描繪了一個(gè)算是“近在眼前”的新藍(lán)圖，即面向未來(lái)，恒大計(jì)劃2020年底總資產(chǎn)破3萬(wàn)億，年銷(xiāo)售8000億，年利稅1500億，負(fù)債率下降到同行中低水平，成為世界百?gòu)?qiáng)企業(yè)。

恒大成長(zhǎng)啟示錄

復(fù)盤(pán)恒大蛻變之路，我們看見(jiàn)恒大這些年：

成長(zhǎng)速度從“快”到“適度”的主動(dòng)調(diào)整；

經(jīng)營(yíng)目標(biāo)從“規(guī)模到效益”的重心位移；

經(jīng)營(yíng)模式從“三高一低”到“三低一高”的轉(zhuǎn)變；

產(chǎn)業(yè)格局從過(guò)去聚焦地產(chǎn)到未來(lái)以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)新格局的擴(kuò)展。

恒大的這種蛻變，正好驗(yàn)證了2句話。

沒(méi)有最好的戰(zhàn)略，只有最合適的戰(zhàn)略。

沒(méi)有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)。

恒大從過(guò)去的“規(guī)模進(jìn)取之路”到如今的“穩(wěn)健的規(guī)模效益并舉之路”的調(diào)整與選擇，正是時(shí)代與行業(yè)進(jìn)化下匹配的戰(zhàn)略，也是恒大自身戰(zhàn)略既有“階段性堅(jiān)定”、又有伴隨大時(shí)代、大行業(yè)“與時(shí)俱進(jìn)”的體現(xiàn)。

今天回過(guò)頭看，反而一切清晰了。恒大無(wú)論是過(guò)去的“杠桿激進(jìn)論”的輿論質(zhì)疑，還是未來(lái)行業(yè)高位時(shí)刻的“規(guī)模保守論”，都可能是一種輿論的誤解。

今天來(lái)看，在一個(gè)行業(yè)高速發(fā)展的風(fēng)口和超級(jí)行情中，恒大過(guò)去選擇的“高負(fù)債，高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的“三高一低”，或許有些激進(jìn)，但卻是“最識(shí)時(shí)務(wù)為俊杰”的風(fēng)口戰(zhàn)略，也最終成就了恒大今日5010億的超級(jí)規(guī)模，而反觀那些詬病恒大高負(fù)債的同行，卻至今還在100億，200億徘徊多年。

這就好比高速公路，慢速80 碼者沒(méi)必要質(zhì)疑130碼者，最終誰(shuí)能安全且率先到達(dá)終點(diǎn)，才是成功的選手。

所以，高負(fù)債命題需要辯證看待，而不是一味否定和質(zhì)疑。而且，恒大過(guò)去負(fù)債率高，更多都用在土地儲(chǔ)備的住房開(kāi)發(fā)核心發(fā)展后勁上來(lái)了。比如2017年恒大土地儲(chǔ)備3.12億平方，位居行業(yè)第一，而且土地成本僅1711元/平方米，截至2017年末，恒大原值5336億的項(xiàng)目土地，已增至世邦魏利仕估值的10386億，僅僅增值部分就高達(dá)5050億。龐大的低成本且優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，為恒大銷(xiāo)售和利潤(rùn)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)提供了有力支撐。

所以，房企“進(jìn)取式”發(fā)展，即要有戰(zhàn)略的十足定力，也要有“與時(shí)俱進(jìn)”的權(quán)變。

因?yàn)榻裉炷酥廖磥?lái)房地產(chǎn)，沒(méi)有一種模式包打天下，沒(méi)有一種戰(zhàn)略永遠(yuǎn)保鮮！