220億市值 VS 3000億土儲(chǔ) 佳兆業(yè)被低估多少?

2017/09/05 09:17      王建鑫

如何判斷一個(gè)公司是否具備投資價(jià)值?世界頂級(jí)價(jià)值投資大師,巴菲特同門師兄沃爾特·施洛斯給出的答案是:看價(jià)格。

在45年的投資生涯中,施洛斯創(chuàng)造了15.3%的年均復(fù)合收益率,而同期標(biāo)準(zhǔn)普爾的年均復(fù)合收益率為11.5%。和巴菲特一樣,他的投資策略用一句話來(lái)形容就是:只買被低估的股票。

一如港股市場(chǎng)中內(nèi)房股這一輪的暴漲邏輯。

早在今年5月份,摩根大通發(fā)布研報(bào)稱,因地產(chǎn)商業(yè)務(wù)模式正確,維持對(duì)內(nèi)房股長(zhǎng)線正面的看法。于是,我們看到了港股市場(chǎng)殘暴的一面:恒大暴漲4倍,碧桂園暴漲2倍。

事后,人們給出了很多看漲的理由,比如大行看好、業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)、南下資金爆炒等等。

其實(shí),與所有事后的唧唧歪歪相比,恒大、碧桂園暴漲的理由只有一個(gè):被低估。

實(shí)際上在港股地產(chǎn)股中,被低估的不止恒大、碧桂園。

9月4日,港股通將迎來(lái)一輪新的調(diào)整。

雖然經(jīng)過(guò)一輪估值修正,內(nèi)房股可供選擇的標(biāo)的已然不多,但在港股通的新晉名單中還是有這么一家房企值得深入研究,那就是佳兆業(yè)(代碼:1638.hk)。

走出低谷陰影,再見(jiàn)了虧損

8月29日,佳兆業(yè)公布其截至2017年6月30日止的半年業(yè)績(jī)報(bào)告。作為復(fù)牌后的第一份正式業(yè)績(jī)報(bào)告,市場(chǎng)各方都在關(guān)注佳兆業(yè)到底能給出怎樣的成績(jī)單。

先來(lái)看幾個(gè)核心指標(biāo):

1.合約銷售額224.6億元人民幣,同比增長(zhǎng)約62.6%;

2.已售總建筑面積為138.9萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)約20.3%;

3.營(yíng)業(yè)額同比上升71.8%,達(dá)到85.9億元;

4.毛利28.6億元,較2016年同期大幅增長(zhǎng)224.5%;

5.深圳、上海及廣州在內(nèi)的一線城市銷售貢獻(xiàn)占合約銷售近六成;

6.現(xiàn)金從去年166億增加至248億,同比增長(zhǎng)近50%。

而在這其中,最重要的數(shù)據(jù)是,佳兆業(yè)核心凈利達(dá)人民幣11.4億元,扭虧為盈了!這一點(diǎn),對(duì)于佳兆業(yè)這家死而后生的房企來(lái)說(shuō)尤為重要。

因?yàn)檫@是一個(gè)極具標(biāo)志性意義的數(shù)字,它背后傳遞出的信息是,從這一刻起,佳兆業(yè)已經(jīng)走出了低谷。而往后,你可能再也看不到一個(gè)虧損的佳兆業(yè)了。

當(dāng)然了,你可能會(huì)說(shuō),就上述幾組數(shù)據(jù)而言,雖然佳兆業(yè)的增速要優(yōu)于一線巨頭在內(nèi)的多數(shù)房企,確實(shí)非常不錯(cuò),但佳兆業(yè)的規(guī)模卻不咋的。

但你要知道,佳兆業(yè)2016年全年其銷售金額為298億元。與一線巨頭相比,規(guī)模確實(shí)很小,但基數(shù)并不低。

與業(yè)績(jī)大增相伴隨的是,佳兆業(yè)回暖的股價(jià)。

3月27日,停牌2年的佳兆業(yè)復(fù)牌,復(fù)牌首日大漲近6成報(bào)收2.43港元。

而在中期業(yè)績(jī)發(fā)布翌日,即8月30日,佳兆業(yè)報(bào)收3.36港元,漲7.35%,市值為182.18億港元。

截至9月4日收盤,佳兆業(yè)報(bào)收4.12港元,最新總市值已突破220億港元大關(guān)。

之所以說(shuō),佳兆業(yè)的股價(jià)只是回暖,是基于兩個(gè)因素:

1、佳兆業(yè)股價(jià)漲幅仍舊落后于同期港股地產(chǎn)股;

2、當(dāng)前的股價(jià)與市值仍舊沒(méi)有體現(xiàn)出佳兆業(yè)的真實(shí)價(jià)值,仍被大幅低估。

對(duì)于第一點(diǎn),可以參考港股中恒大、碧桂園的走勢(shì),在今年上半年,這兩家巨頭已走出讓人驚嘆的連翻數(shù)倍走勢(shì)。

而對(duì)于佳兆業(yè)而言,盡管復(fù)牌至今,股價(jià)已大漲近一倍,但這個(gè)只是對(duì)佳兆業(yè)復(fù)活的確認(rèn),并沒(méi)有體現(xiàn)出對(duì)佳兆業(yè)整體價(jià)值的重估。

對(duì)于第二點(diǎn),可以參考國(guó)際投行花旗的研究報(bào)告。

早在今年5月份,花旗恢復(fù)佳兆業(yè)的“買入”評(píng)級(jí)。花旗稱,據(jù)保守估計(jì),佳兆業(yè)于2017年的每股資產(chǎn)凈值達(dá)7.25港元,認(rèn)為其“價(jià)值深藏”。

換擋增速,填平估值

從花旗的報(bào)告來(lái)看,佳兆業(yè)顯然是被市場(chǎng)低估的一只股票。那么問(wèn)題來(lái)了,市場(chǎng)為什么會(huì)低估佳兆業(yè)?

綜合多數(shù)的觀點(diǎn)來(lái)看,佳兆業(yè)有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)被低估:

1.佳兆業(yè)本身的能力被低估;

2.土地儲(chǔ)備價(jià)值被低估。

那么我們就按照這兩個(gè)維度來(lái)對(duì)佳兆業(yè)進(jìn)行分析。

1、規(guī)模千億,關(guān)鍵是換擋增速

隨著中國(guó)房企半年報(bào)的披露,行業(yè)新的競(jìng)爭(zhēng)格局已大致定型:一線門檻3000億,千億成為分水嶺。換句話說(shuō),在房地產(chǎn)行業(yè)的下半場(chǎng),房企要想獲得進(jìn)場(chǎng)門票,千億規(guī)模是一個(gè)基本的保障。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái),房企執(zhí)著于擴(kuò)大銷售規(guī)模的主要原因,是房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了新常態(tài),這是最后一波提高規(guī)模的時(shí)間窗口。

雖然從半年銷售規(guī)模來(lái)看,佳兆業(yè)離一線房企還存在不小差距,但對(duì)幾個(gè)核心指標(biāo)進(jìn)行分析之后我們可以發(fā)現(xiàn),無(wú)論是歷史業(yè)績(jī),還是當(dāng)下的實(shí)際表現(xiàn),佳兆業(yè)都具備重回一線房企的實(shí)力。

這里,最重要的一點(diǎn)是:

佳兆業(yè)的“千億目標(biāo)”并不是從0到1的艱難跨越,而是處于從1到100的釋放增長(zhǎng)。理由如下:

1、三年前,佳兆業(yè)的規(guī)模已然不小,已是一家準(zhǔn)一線房企;

2013年3月29日,由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究企業(yè)研究所、房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院聯(lián)合發(fā)布的2013年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)百?gòu)?qiáng)榜中,佳兆業(yè)位列17,而彼時(shí)融創(chuàng)中國(guó)位列14,身位差距并不懸殊。

2、已完成在一二線城市的布局;

據(jù)2017年半年報(bào)數(shù)據(jù),佳兆業(yè)上半年近90%的合約銷售來(lái)自一二線城市,近60%的確認(rèn)銷售來(lái)自粵港澳大灣區(qū)。此外,佳兆業(yè)已經(jīng)形成了遍布五大地區(qū)33個(gè)城市112個(gè)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)版圖,具備千億銷售的運(yùn)營(yíng)規(guī)模。

3、土地儲(chǔ)備的規(guī)模與質(zhì)量,已達(dá)到一線巨頭的水準(zhǔn);

截至2017年6月31日,佳兆業(yè)土地儲(chǔ)備近2200萬(wàn)平方米,近80%的土地儲(chǔ)備位于重點(diǎn)城市。其中,粵港澳大灣區(qū)的土儲(chǔ)占55%。

4、核心管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力強(qiáng)悍,經(jīng)歷了三年的困難時(shí)期依舊保持完整。

因此,對(duì)于佳兆業(yè)而言,最重要的換擋加速,而不是重新出發(fā)。而一旦佳兆業(yè)把檔位和速度調(diào)整到合適的區(qū)間,其增速將十分可怕。

站在當(dāng)下的時(shí)點(diǎn)看,佳兆業(yè)的在建工程量和可售貨量均不足,也與已有的資源儲(chǔ)備和當(dāng)下的市場(chǎng)需求不匹配。

一個(gè)不算十分恰當(dāng)?shù)謽O具借鑒意義的例子是最近兩年崛起的碧桂園和恒大。

在此前幾年,碧桂園、恒大等都是以追隨者的面目示人,累積勢(shì)能。

但自2013年首次進(jìn)入千億俱樂(lè)部以來(lái),碧桂園便以驚人的速度增長(zhǎng),2016年以增速120%金額3088億元順利進(jìn)入行業(yè)前三甲。而2017年上半年,碧桂園銷售金額就高達(dá)2889.1億,同比增長(zhǎng)131%,規(guī)模和增速均打破歷史紀(jì)錄,登上行業(yè)“一哥”寶座。

盡管萬(wàn)科依然厲害,但碧桂園已進(jìn)入了較為舒服的節(jié)奏,其爆發(fā)力甚為恐怖。

對(duì)于當(dāng)下的佳兆業(yè)而言,增長(zhǎng)不是問(wèn)題,問(wèn)題是得把檔位和速度調(diào)整到舒適的空間,但這的確需要時(shí)間。

2、3000億優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)

對(duì)于房企的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),市場(chǎng)一般是這樣兩個(gè)維度:一是“規(guī)模”;二是“土儲(chǔ)”。前者是房企的“肌肉”,后者才是房企的“價(jià)值”。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為,房企的規(guī)模之爭(zhēng)背后實(shí)際是土地儲(chǔ)備的戰(zhàn)爭(zhēng)。

強(qiáng)調(diào)一下,佳兆業(yè)的這些土地儲(chǔ)備3年前已拿下,成本相對(duì)低廉。

近兩年來(lái),一線城市及二線重點(diǎn)城市由于需求旺、去化快、房?jī)r(jià)高企,成為各大全國(guó)開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)布局的區(qū)域。

數(shù)據(jù)顯示,2016年前50強(qiáng)企業(yè)來(lái)自一、二線城市的銷售額占比達(dá)83.9%,已經(jīng)連續(xù)兩年超八成,重點(diǎn)城市已經(jīng)成為各大房企的必爭(zhēng)之地。

自2015年中期開(kāi)始,房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)又一個(gè)歷史性的爆發(fā)節(jié)點(diǎn),而這造成的結(jié)果便是重點(diǎn)城市的土地價(jià)格和房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升,房企的拿地成本日漸高昂。

在一二線城市土地成本水漲船高的當(dāng)下,佳兆業(yè)的土地儲(chǔ)備大多來(lái)自于2015年以前,購(gòu)地成本相對(duì)低廉,成本優(yōu)勢(shì)也愈加明顯。

從房企土地儲(chǔ)備的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看,佳兆業(yè)具備兩個(gè)核心優(yōu)勢(shì):

1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

截止今年上半年,佳兆業(yè)的土地儲(chǔ)備達(dá)約2160萬(wàn)平方米,粵港澳大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備近1200萬(wàn)平方米,占整體土地儲(chǔ)備的一半以上(55%),以貨值計(jì)算逾人民幣2000億元。

此外,報(bào)告期內(nèi)佳兆業(yè)以總代價(jià)約人民幣55.3億元收購(gòu)建筑面積約191萬(wàn)平方米。新增土地全部位于一線及重點(diǎn)二線城市,其中約80%位于珠三角,包括廣州、佛山、惠州及珠海。

而最新的成績(jī)單則表明,包括深圳、上海及廣州在內(nèi)的一線城市銷售貢獻(xiàn)占合約銷售近六成。

2.舊改項(xiàng)目?jī)r(jià)值潛力巨大

而實(shí)際上,佳兆業(yè)的核心王牌還在于其手里還有近1450萬(wàn)平方米的舊改項(xiàng)目。其中,深圳項(xiàng)目占比達(dá)59%,廣州占比達(dá)39%,其余項(xiàng)目位于上海及珠海等地。

截止目前,佳兆業(yè)改造并竣工的舊改項(xiàng)目建筑面積達(dá)173萬(wàn)平方米,在建的舊改項(xiàng)目建筑面積約有340萬(wàn)平方米。

可以看到的,大量?jī)?yōu)質(zhì)低成本的土地儲(chǔ)備很大程度上已經(jīng)是佳兆業(yè)在未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中實(shí)現(xiàn)彎道超車的重要籌碼。

綜上所述,復(fù)牌之后佳兆業(yè)交出的這份成績(jī)單給了市場(chǎng)不少信心,也證明了其未來(lái)發(fā)展的潛力。

但值得注意的是,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng),房企紛紛開(kāi)啟轉(zhuǎn)型之路,競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化。從佳兆業(yè)轉(zhuǎn)型的方向來(lái)看,其搭建橫跨近20個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的多元化業(yè)務(wù)布局在一定程度上也為房企的轉(zhuǎn)型提供了新的樣本。

在未來(lái)的3-5年內(nèi),佳兆業(yè)一方面需加緊調(diào)試速度追趕千億目標(biāo),同時(shí)還得兼顧轉(zhuǎn)型嘗試。雖然在轉(zhuǎn)型方面佳兆業(yè)具備更多的想象力,但產(chǎn)業(yè)范圍涉及太廣考驗(yàn)的不僅是企業(yè)的操盤能力,對(duì)公司駕馭各個(gè)不同產(chǎn)業(yè)的能力有著極高的要求。

就目前來(lái)看,佳兆業(yè)未來(lái)能走出一條怎樣的轉(zhuǎn)型之路,還存在較多的變數(shù)。

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