鼎暉、中金入局 第一物業(yè)靠什么重估物業(yè)價(jià)值?

2017/08/04 10:08      馬春笛 馬春笛

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提起物業(yè),很多人的印象也許還停留在樓下微笑著露出八顆牙齒的客服,站的筆直的保安。也許直到杭州保姆縱火案發(fā)生后,才知道物業(yè)原來在每個(gè)人生活中扮演著如此重要的角色。

早在很多年前,有家企業(yè)就意識(shí)到物業(yè)在場(chǎng)景塑造中的重要性:我們是群居者,我們需要社交、需要生意、需要文化、需要藝術(shù)、需要一個(gè)溫暖而科技的社區(qū)。而這社區(qū)背后的推動(dòng)力量是物業(yè)。

這家名為第一物業(yè)(北京)股份有限公司的企業(yè)希望用綠色科技撩撥物業(yè)神經(jīng)、成功引得鼎暉、中金入局。

50億元市值的小目標(biāo)

根據(jù)公開資料顯示,中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在過去十幾年保持穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在每年新房的穩(wěn)定竣工、物業(yè)服務(wù)滲透率的逐步提升以及高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)的強(qiáng)勁需求支撐下,預(yù)計(jì)未來5年行業(yè)仍將保持較快增長(zhǎng),到2021年市場(chǎng)規(guī)模將突破8000億元。中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)未來將會(huì)是一個(gè)萬億級(jí)的市場(chǎng)。

第一物業(yè)(北京)股份有限公司董事長(zhǎng)張鵬對(duì)挖貝網(wǎng)表示:“隨著市場(chǎng)風(fēng)向的變化?,F(xiàn)在的物業(yè)行業(yè)已經(jīng)從粗放走向了精細(xì)。第一物業(yè)不是一個(gè)普通的物業(yè)公司,它在不斷挖掘業(yè)主深層次的需求。”

以第一物業(yè)在北京西三旗的項(xiàng)目為例,根據(jù)介紹,這個(gè)小區(qū)當(dāng)時(shí)存在許多的問題,換了多種物業(yè)公司也始終得不到解決。第一物業(yè)在接手后,對(duì)小區(qū)居民展開走訪調(diào)查,對(duì)居民反映的問題進(jìn)行歸納總結(jié)、集中處理。

首先第一物業(yè)按照小區(qū)的消費(fèi)水平,對(duì)配套的設(shè)施進(jìn)行了更新代換,并將小區(qū)的停車位重新歸化,清除私建的地鎖等設(shè)施,將80%的車位通過搖號(hào)的方式,重新劃分到居民手中;鑒于小區(qū)道路過于狹窄,第一物業(yè)對(duì)小區(qū)的道路進(jìn)行規(guī)劃,將社區(qū)內(nèi)的大部分道路劃分為單行道、以保障業(yè)主的正常出行。

此外,將小區(qū)地下室中停放的上千輛老舊自行車進(jìn)行清理,改造后的地下室成為了供居民讀書、健身、休閑娛樂的場(chǎng)所。這也是第一物業(yè)對(duì)于社區(qū)場(chǎng)景的想象:有社交、有藝術(shù)、有生意、有文化。

張鵬透露:”這些是已經(jīng)成型的小區(qū),我們只能靠后期一點(diǎn)點(diǎn)去修改。但第一物業(yè)最具有特色的模式,是對(duì)于開發(fā)商的早期介入。“

挖貝網(wǎng)了解到,第一物業(yè)會(huì)在房屋建設(shè)起就開始對(duì)開發(fā)商進(jìn)行監(jiān)督,從業(yè)主角度向開發(fā)商反饋問題。這樣的前期介入也保證了第一物業(yè)可以對(duì)社區(qū)進(jìn)行充分的了解,當(dāng)居民詢問有關(guān)于小區(qū)建設(shè)的問題時(shí),物業(yè)可以細(xì)致解答。

如果說這些只是與服務(wù)相關(guān),那么第一物業(yè)獲得的9項(xiàng)技術(shù)專利才真正體現(xiàn)了第一物業(yè)的優(yōu)勢(shì)——綠色科技。

根據(jù)第一物業(yè)公開轉(zhuǎn)讓書顯示,第一物業(yè)公司具有第一物業(yè)擁有雨水井防堵裝置、熱水微循壞裝置、地下車庫(kù)通風(fēng)采光裝置等9個(gè)國(guó)家專利。專利的應(yīng)用有助于業(yè)主居住時(shí)生活成本的降低,生活質(zhì)量的提高。“第一物業(yè)要做的是健康人居、科技智能、降低業(yè)主的生活成本。”張鵬表示。

2016年4月,第一物業(yè)掛牌新三板。2017年,第一物業(yè)獲得1億元融資。由鼎暉投資領(lǐng)投,中金公司、中信證券、華融投資、長(zhǎng)江證券、東北證券等機(jī)構(gòu)跟投。

張鵬表示:”我對(duì)這些投資人承諾,未來三年,我們希望能達(dá)到市值50億元的小目標(biāo)。”

鼎暉投資等其他投資者則認(rèn)為這個(gè)目標(biāo)也太小了,他們看到的不僅僅是第一物業(yè)2016年3.03億元的營(yíng)業(yè)收入、4247.23萬元的凈利潤(rùn):”第一次看到一個(gè)物業(yè)公司具有9個(gè)國(guó)家專利。”

事實(shí)上,資本市場(chǎng)早已形成對(duì)于物業(yè)公司的共識(shí):短,能獲取利潤(rùn),長(zhǎng),能把住用戶入口,挖掘社區(qū)產(chǎn)業(yè)的價(jià)值。為了把住入口,各大物業(yè)公司致力于差異化競(jìng)爭(zhēng),如萬科物業(yè)的睿服務(wù)“生活因幸福而改變”、彩生活的彩之云“把社區(qū)服務(wù)做到家”、長(zhǎng)城物業(yè)的一應(yīng)云“一切為社區(qū)生活所需”等。

張鵬表示:“術(shù)業(yè)有專攻,第一物業(yè)就是一家綠色科技物業(yè)公司。這個(gè)“綠”是真正具有技術(shù)含量的,能源方案、設(shè)施設(shè)備是從開發(fā)商建筑圖紙就開始參與的,貫穿到房屋交付。這是第一物業(yè)在行業(yè)深耕18年所建立的技術(shù)壁壘,是第一物業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。”

張鵬認(rèn)為,第一物業(yè)所踐行的正是物業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì):數(shù)字智能化、產(chǎn)業(yè)生態(tài)化、服務(wù)與運(yùn)營(yíng)無界化方向發(fā)展,重新定義人與物業(yè)的鏈接。

綠色傳承

第一物業(yè)所說的“綠色”近幾年早已經(jīng)成為一個(gè)所有人耳熟能詳?shù)脑~匯。挖貝網(wǎng)了解到,“綠色”不是第一物業(yè)趕風(fēng)潮而去做的事情,而是繼承自母公司當(dāng)代置業(yè)的基因。

如果說第一物業(yè)可能很少有人聽過,那么其背后母公司當(dāng)代置業(yè),大眾可能也所耳聞;如果當(dāng)代置業(yè)不為大眾熟悉,那么每個(gè)來過北京的人到過東二環(huán)的人,一定都會(huì)對(duì)東直門的MOMΛ和萬國(guó)城MOMΛ印象深刻。

故事起源于2000年,那時(shí)的中國(guó)房地產(chǎn)處在加速發(fā)展期。用張鵬的話來說,那時(shí)候做地產(chǎn),隨便拿一塊地就可以賺錢。

那一年,碧桂園建設(shè)度假村,打造五星級(jí)酒店之家;萬科號(hào)稱要打造中國(guó)人普通住宅;龍湖品牌大手筆投入園林豪宅,王健林試水商業(yè)地產(chǎn)。剛剛成立的當(dāng)代置業(yè)也在想著如何從一開始就和他們有所區(qū)別。

據(jù)張鵬透露,那時(shí)候的當(dāng)代置業(yè)就希望打造一套先進(jìn)的科技系統(tǒng),使一座房子不用空調(diào)、不用暖氣、不用開窗,依然能夠保持24小時(shí)恒溫恒濕,和居住狀態(tài)的舒適、健康。

張鵬表示:“17年前,綠色在中國(guó)并不普及。開發(fā)商基本上是什么是高能耗就做什么,造成了巨大的能源消耗。當(dāng)時(shí)我們董事長(zhǎng)就在想,綠色一定是未來的大趨勢(shì)。”

此后的幾年當(dāng)代置業(yè)一直在推動(dòng)綠色化進(jìn)展,直到2006年,建設(shè)部才出臺(tái)綠色建筑的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。而彼時(shí),當(dāng)代置業(yè)已經(jīng)在綠色路上走了6年之久,足以證明了當(dāng)代置業(yè)的戰(zhàn)略眼光。

如果說沒有遺憾也是不可能的。綠色化背后是資金的大量投入和與當(dāng)時(shí)主流市場(chǎng)不符帶來的進(jìn)展緩慢。“那個(gè)年代做綠色的企業(yè)都比較難。”張鵬嘆息道。

當(dāng)其他房企做的風(fēng)生水起的時(shí)候,當(dāng)代置業(yè)卻錯(cuò)失了市場(chǎng)化浪潮中將企業(yè)做大的最好機(jī)遇,至今游走在房企第二梯隊(duì)。

張鵬表示:“當(dāng)時(shí)有很多人說,當(dāng)代面前明明有一條大路可以走,卻執(zhí)意要拿著鐮刀開辟出一條新路。但是綠色就是當(dāng)代的堅(jiān)持。”

這樣的堅(jiān)持換來的是,雖然北京霧霾天數(shù)量日益增加,但當(dāng)代MOMA里面的住戶卻不絲毫不受影響。張鵬表示:“當(dāng)代MOMΛ有一套新風(fēng)置換系統(tǒng),無論天氣好壞,住戶都不用開窗。”

用他的總結(jié)來說,當(dāng)代置業(yè)有空氣質(zhì)量獨(dú)特解決之道、取暖制冷獨(dú)特解決之道、能耗運(yùn)行費(fèi)用降低獨(dú)特解決之道。

隨著環(huán)境的日益惡劣,當(dāng)代置業(yè)堅(jiān)持的開發(fā)模式終于進(jìn)入主流視野,成為開發(fā)商轉(zhuǎn)型關(guān)鍵詞。

然而在張鵬看來,其他開發(fā)商所說的“綠色”還是與當(dāng)代置業(yè)所說的“綠色科技”存在很大的不同。“綠色不僅是綠化、建筑材料這些面上的東西,更是能源自控、空氣置換等綠色科技。后來者起跑的時(shí)候我們已經(jīng)出發(fā)很久了。”

這些優(yōu)越性體現(xiàn)在,比如其他開發(fā)商在研究集中式恒溫恒濕時(shí),當(dāng)代置業(yè)已經(jīng)做分戶式開發(fā)了;其他開發(fā)商為毛細(xì)管漏水問題焦頭爛額,當(dāng)代置業(yè)已經(jīng)將難點(diǎn)突破到了天棚管的更高級(jí)別。

綠色技術(shù)是否能助力當(dāng)代置業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上彎道超車不得而知,但挖貝網(wǎng)通過與張鵬的談話發(fā)現(xiàn),當(dāng)代置業(yè)已經(jīng)沿著綠色房地產(chǎn)開發(fā)全流程價(jià)值鏈多級(jí)裂變,開發(fā)了12種商業(yè)模式,“當(dāng)代置業(yè)也許做的不是最極致的,至少是走的最遠(yuǎn)的。”張鵬如此定義。

生態(tài)圈

張鵬介紹說:“2013年,我們就在想,房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和后,該怎么發(fā)展。”

事實(shí)上,大部分地產(chǎn)商也早已認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn),以地產(chǎn)開發(fā)為主體,不斷向外延伸。

“地產(chǎn)商目前延伸到了設(shè)計(jì)公司、施工總承包公司、裝修公司、物業(yè)公司,這是一條產(chǎn)業(yè)鏈,但當(dāng)代置業(yè)圍繞這條生態(tài)鏈孵化出了更多服務(wù),前端是房地產(chǎn)金融,當(dāng)代置業(yè)做綠色金融資本;中間叫綠色房地產(chǎn)開發(fā),當(dāng)代置業(yè)已經(jīng)形成了有特色的科技健康住宅開發(fā);后端叫移動(dòng)互聯(lián)的社區(qū)服務(wù)平臺(tái),這是一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)。”

張鵬拿第一物業(yè)為例,“我常說第一物業(yè)不是什么都做,但也是什么都做,因?yàn)樗袩o數(shù)個(gè)兄弟公司來支撐它。”第一物業(yè)通過提供物業(yè)服務(wù)把握住社區(qū)這個(gè)流量入口,再通過營(yíng)造社區(qū)便利店、健身房,幼兒園,餐飲,電影院,聯(lián)合辦公等場(chǎng)景挖掘社區(qū)價(jià)值。

個(gè)體間互相支撐卻又相互獨(dú)立。如今和第一物業(yè)一樣,原本附著在地產(chǎn)里面的增值服務(wù)已經(jīng)形成了自有的商業(yè)模式。

張鵬表示,要做大平臺(tái)、小組織激發(fā)內(nèi)部創(chuàng)新,才能有效保證當(dāng)代置業(yè)在綠色科技方面有足夠儲(chǔ)備支撐。

據(jù)挖貝網(wǎng)了解,第一資產(chǎn)已經(jīng)完成了四十余家創(chuàng)業(yè)公司的孵化,形成“五大綠色事業(yè)群”:綠色社區(qū)事業(yè)群、綠色教育事業(yè)群、綠色空間事業(yè)群、綠色科技事業(yè)群、綠色金融事業(yè)群。

除了已經(jīng)在新三板掛牌的第一物業(yè),目前“第一”系的第一體育也已經(jīng)取得新三板掛牌同意函。根據(jù)公開資料顯示,第一體育通過經(jīng)營(yíng)中高端健身會(huì)所,為客戶提供專業(yè)的健身及體育運(yùn)動(dòng)服務(wù),涵蓋各類體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目、綠色健康生活方式指導(dǎo)、綠色健康膳食建議等項(xiàng)目。

代表著當(dāng)代置業(yè)最高綠色、科技建筑水準(zhǔn)的35人研發(fā)設(shè)計(jì)院團(tuán)隊(duì)成立了“第一人居”。目前也已開始籌備新三板掛牌。

“我們希望打造一個(gè)有飛禽、走獸等等生物的叢林生態(tài),現(xiàn)在我們孵化的項(xiàng)目有的可以跑了,有的還在襁褓里,能生存多久就靠自己本事了”,張鵬表示,目前走的最遠(yuǎn)的無疑是51VR。

據(jù)其介紹,51VR是VR、AR在看房、驗(yàn)房過程中的規(guī)?;虡I(yè)應(yīng)用,VR技術(shù)實(shí)現(xiàn)的交互式樣板間能夠跨越時(shí)間和區(qū)域限制,使得用戶獲得沉浸式看房體驗(yàn)。獨(dú)立的運(yùn)作機(jī)制使得萬科、綠地、華潤(rùn)、融創(chuàng)等原本有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的房企,也成為了51VR的客戶。

“要么快速增長(zhǎng),要么緩慢死亡。”這是每個(gè)生態(tài)個(gè)體的理念。“我們對(duì)內(nèi)部孵化項(xiàng)目和創(chuàng)業(yè)公司劃定的紅線是不能虧錢,他們六個(gè)月內(nèi)須拿到天使投資。”張鵬透露。這就要求每個(gè)團(tuán)隊(duì)必須具有狼性。

叢林法則

狼性的培養(yǎng)離不開極其具有誘惑性的激勵(lì)機(jī)制。

張鵬透露:“我們借鑒了外部的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃,設(shè)計(jì)了特有的受限制股票單元持股計(jì)劃,就是完成了階段性的目標(biāo),公司就會(huì)釋放一部分股權(quán)給你,股權(quán)包括所在的子公司和以上的母公司。”

在團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面,張鵬認(rèn)為初生牛犢不畏虎,因此第一資產(chǎn)敢于啟用大批80后、85后為領(lǐng)導(dǎo)層。以第一物業(yè)為例,根據(jù)公司公開轉(zhuǎn)讓書顯示,公司前十大股東兼第一摩碼網(wǎng)絡(luò)科技(北京)有限公司CEO李熠、北京綠建動(dòng)力商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司副總經(jīng)理龍晗,以及倍格創(chuàng)業(yè)CEO周賀等都是85后。

此外,張鵬認(rèn)為“任何工種,不該有專業(yè)邊界, 一個(gè)員工不能在三年五年后還在一個(gè)崗位在做同樣的事。”

挖貝網(wǎng)發(fā)現(xiàn),張鵬個(gè)人經(jīng)歷就是一個(gè)不斷求變的故事。

根據(jù)履歷介紹,大學(xué)畢業(yè)后,張鵬成為公務(wù)員, 后來隨著第一波互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的來臨 ,在互聯(lián)網(wǎng)公司歷練后, 有一個(gè)機(jī)緣,進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。 2001年11月至今,供職于當(dāng)代置業(yè)(中國(guó))有限公司,歷任人力資源總監(jiān)、副總裁及首席運(yùn)營(yíng)官?,F(xiàn)任當(dāng)代置業(yè)(中國(guó))有限公司執(zhí)行董事兼總裁,擔(dān)任第一摩碼資產(chǎn)管理(北京)有限公司董事長(zhǎng)、第一物業(yè)(北京)股份有限公司擔(dān)任董事長(zhǎng)。

“畢業(yè)之后本來是公務(wù)員,后來發(fā)現(xiàn)性格不合適,就跑到北京了。做了記者一年多后,一次機(jī)緣巧合認(rèn)識(shí)了當(dāng)代的董事長(zhǎng),算下來到現(xiàn)在也有20年了。”張鵬感慨道,“所以說專業(yè)是不重要的,重要的是選擇和干勁。”

挖貝網(wǎng)了解到,當(dāng)代置業(yè)在員工入職前要求他們填寫職業(yè)生涯開發(fā)與管理報(bào)告書,寫清幾年內(nèi)的職業(yè)規(guī)劃和目標(biāo)。“在當(dāng)代置業(yè)必須放遠(yuǎn)目光,這樣的人才有大發(fā)展。”張鵬表示。

與職業(yè)生涯開發(fā)與管理報(bào)告書一起的,還有計(jì)劃預(yù)算書、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)書、職責(zé)授權(quán)書、績(jī)效任務(wù)書等四書。當(dāng)代置業(yè)由此建立了一套完整的運(yùn)營(yíng)授權(quán)機(jī)制、計(jì)劃預(yù)算機(jī)制、經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制和激勵(lì)問責(zé)機(jī)制。

張鵬表示:“流程和標(biāo)準(zhǔn)化很重要,所有的管理行為必須是標(biāo)準(zhǔn)化的。我們可以不管細(xì)節(jié),但每個(gè)節(jié)點(diǎn)必須要有回饋。”

這也是當(dāng)代置業(yè)敢于讓年輕人去獨(dú)立打拼的底氣,放手并不是放野馬脫韁,張鵬認(rèn)為圈子越大越需要一套完整的系統(tǒng)化管理流程:“我們構(gòu)建的是一個(gè)生態(tài)圈,但只憑著沖勁和熱情是不行的,這個(gè)叢林必須有約束法則。

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