蘑菇公寓：租客可以選星座 已獲平安和IDG投資

房屋質(zhì)量價格不透明，找房子的時間和精力成本過高，房屋維修清潔太麻煩——一直以來白領(lǐng)們的租房痛點都很明確，但市面上長期沒有人提供可靠解決。大概兩年前，鏈家開始嘗試運營“自如友家”和“自如寓”，依靠“房屋托管+標準化裝修+租后服務(wù)”三駕馬車，在北京市場擴張影響。而在另一大流動人口城市上海，卻還沒有一個領(lǐng)導(dǎo)性的標準化公寓品牌，這給了蘑菇公寓這樣的創(chuàng)業(yè)公司一個崛起的機會。

最近在上海的朋友，很多都已經(jīng)知道了蘑菇公寓這個品牌。蘑菇公寓由地產(chǎn)背景出身的三位創(chuàng)始人聯(lián)合創(chuàng)建，上線 8 個月，可出租房源已經(jīng)實現(xiàn)由 0 到 4000 的增長，團隊成員也由 20 人迅速成長到 200 多人，在廣告推廣很少的前提下，已經(jīng)在白領(lǐng)群體中占據(jù)了不錯的口碑。

總得來說，蘑菇公寓的模式與自如友家接近，主要包含了以下幾個方面：

一、房屋批發(fā)轉(zhuǎn)零售

蘑菇公寓會與房東簽下 5 到 10 年的托管合約(批發(fā))，對于托管的房子，則會進行一定的標準化裝修(全宜家家具)，再從空間和時間上進行拆分并出租給用戶(零售)。在這個過程中，蘑菇公寓享受了兩方面的盈利：

1、從批發(fā)到零售，中間會有一定的價差。

2、對房屋的再裝修，可以創(chuàng)造一定的裝修溢價。

白領(lǐng)租房的訴求無非是安全、舒適、價格可接受。安全和舒適性，依靠對房屋的標準化包裝以及信息的充分披露來實現(xiàn)(從商圈到小區(qū)到房屋到租客，每個層面的信息都盡可能完善地展現(xiàn)，讓用戶自主篩選)。價格方面，則依靠批量拿房、批量獲客的規(guī)模優(yōu)勢進行控制。目前蘑菇公寓的單間均價在 3000 元左右，還是略高于市面一般房源價格，但聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平透露，他們未來有信心把均價打到 2500。獲客成本方面，將基于良好體驗提升用戶復(fù)購，在一個較長期限內(nèi)，將營銷成本盡量攤薄。龍東平表示目前蘑菇公寓的獲客成本已經(jīng)降到極低水平，約有 25% 的新客來自老客推薦，相比于酒店業(yè)動輒 15% 的分銷成本已經(jīng)極具優(yōu)勢。

二、可信賴的租客網(wǎng)絡(luò)

蘑菇公寓會對租客信息做出驗證，包括身份證、畢業(yè)證、工作證明等，試圖打造一個可信賴的白領(lǐng)租房社區(qū)，打消用戶對合租對象的顧慮，并賦予用戶選擇合租人的權(quán)利。

蘑菇公寓會采集已入住租客的工作、性別、星座、興趣愛好，新加入租客可以從一些有趣的維度進行選擇(比如：摩羯，女，財務(wù)，廚藝)，既可以幫你找到好玩的合租對象，也可以幫你規(guī)避一些雷區(qū)，比如地球人都懂的處女男一類......

解決了信任問題，社交氛圍就可以自然生長。蘑菇公寓官方嘗試以會員制、俱樂部的形式運營用戶，通過線下活動與用戶進行更深度的接觸。不定期的美食品嘗會、讀書會、公寓布置大賽等等，在豐富白領(lǐng)生活體驗的同時，也巧妙地與某些品牌的體驗式營銷進行了融合。

三、租后服務(wù)

與自如友家類似，蘑菇公寓也提供了租后的保潔、維修、保險、寬帶等服務(wù)。更有特色一點的，則是與銀行的分期付款合作。市面通常的租房協(xié)議從季付到年付不等，對上班族來說資金壓力較大，所以租房寶等分期付款工具才得以流行。蘑菇公寓干脆直接與銀行聯(lián)手向用戶提供信用卡，用戶可以一次刷一年房租，以后按月還款。蘑菇公寓方面，則可以提前兌現(xiàn)一年的現(xiàn)金流。

依靠租后服務(wù)，蘑菇公寓可以額外獲取相當(dāng)于租金 10% 的服務(wù)性收入。

四、衍生產(chǎn)品

手握一批優(yōu)質(zhì)客群、數(shù)據(jù)和現(xiàn)金流，蘑菇公寓未來可以向多個方向延伸：

金融方向，由于租金收入十分穩(wěn)定，蘑菇公寓可以將租金收益權(quán)證券化，從而放大自身資本杠桿。

社交方向，基于可信賴的社交環(huán)境 + 白領(lǐng)群體的精準垂直，可以搭建一個獨具特色的社交網(wǎng)絡(luò)，向婚戀、交友、求職等領(lǐng)域滲透。

營銷方向更不必說，家居、汽車、餐飲、各種上門服務(wù)都可以借助蘑菇公寓精準、體驗式地觸達目標用戶。

總之，從大的方面看，蘑菇公寓抓住了這兩年房地產(chǎn)畸形發(fā)展帶來的供求錯配，踩準了一個大的結(jié)構(gòu)性機遇(大量商品房入市后被閑置，同時有大量白領(lǐng)流動人口租不到有品質(zhì)的房子)。從小的方面看，它和自如一起在一個魚龍混雜的市場樹立了一個標桿，帶給用戶一些不一樣的選擇，從而享有了卓越的口碑和黏性。

但機遇擺在眼前不代表人人都能插上一腳，如大家所想到的，這基本還是一個重資本、重資源、重經(jīng)驗的活兒。自如友家能夠做起來靠的是鏈家，而蘑菇公寓則主要憑借了創(chuàng)始團隊在地產(chǎn)營銷、分散式酒店管理領(lǐng)域的多年積累。單說掃樓收房這一項，如果你對城市的街道、社區(qū)沒有足夠熟悉，就很難找得對門路。

不過樂觀因素還是有的，雖然自如友家和蘑菇公寓已經(jīng)成為北京、上海兩地的領(lǐng)先品牌，但在這兩個城市全部 800-900 萬套的可租房源中，二者的實際占有率還不到 1%，一些具有地產(chǎn)背景的團隊，目測還有戲。而市面上已經(jīng)存在的一些職業(yè)租房客群體(職業(yè)從事房屋轉(zhuǎn)租，通常持有數(shù)十到上百套房源)，也存在著被整合的可能。