星浩資本3期基金募資額60億 或刷新地產(chǎn)PE紀錄

2013/05/23 10:44      蘇絲

5月21日,星浩資本宣布啟動星光耀地產(chǎn)基金第三期募集,計劃募資規(guī)模達45億-60億元人民幣,有望刷新國內(nèi)地產(chǎn)基金募資新紀錄。

5月20日,據(jù)媒體報道,星浩資本的母公司復(fù)星國際則宣布籌組一項價值10億美元的私募基金,大部分為來自中國以外的退休基金等機構(gòu)投資者。復(fù)星首席執(zhí)行官梁信軍在股東會后回應(yīng)稱,公司確有相關(guān)計劃,但10億美元數(shù)字不確切,1-2個月后將公布詳情。目前復(fù)星系旗下房地產(chǎn)基金主要包括智盈、共贏和星浩三大主要的管理平臺。

幾乎與募資同時,星浩資本已展開新的土儲行動。5月16日星浩聯(lián)手綠地,以13.79億元的底價競得上海閘北區(qū)319街坊87丘地塊,折合樓面地價8600元/平方米,規(guī)劃建筑面積16.03萬平方米。德佑地產(chǎn)市場研究部認為,這一較低的樓板價給未來留下了較為充足的盈利空間。

這是繼2012年星浩資本聯(lián)合復(fù)星競得上海真如城市副中心A1、A2地塊之后,再度在上海市中心拿地,該地塊將建為繼真如項目之后的上海又一個星光耀廣場。星浩資本首席執(zhí)行官趙漢忠透露,星浩資本在該地塊開發(fā)中將占50%的比重,預(yù)計項目總投資將在40億以上,由星浩資本團隊操盤。

值得關(guān)注的是,綠地剛以30億元借殼盛高置地香港上市,尚未展開融資動作,業(yè)內(nèi)人士指出,該公司此時選擇聯(lián)手拿地,或許也有出于緩解資金壓力的考慮。高力國際董事朱磊認為,近期土地市場回暖,險資、基金、信托等進入房地產(chǎn)行業(yè)越來越普遍,像星浩資本這樣自身擁有基金管理平臺的企業(yè),拿地還是有優(yōu)勢的。

據(jù)公開資料,2010年10月成立的星浩資本已募集和管理兩期星光耀基金,共56億元。所募基金已在大連、哈爾濱、南通、上海和蘇州等多個城市建設(shè)城市綜合體項目,這些項目建成后價值將超過600億元。部分項目還與美國保德信 、紐約梅隆銀行等知名機構(gòu)以組建合資公司的形式進行開發(fā)。

三期基金募集完成后,加上前兩期基金總規(guī)模,星浩資本旗下星光耀地產(chǎn)開發(fā)基金將超過100億元。

星浩一期、二期的產(chǎn)品都是純股權(quán),但從三期開始星浩豐富了產(chǎn)品線,分成了三個產(chǎn)品,45億中是包括了20億的A類純債權(quán)產(chǎn)品,15億的B類保本浮動型產(chǎn)品即所謂的夾層基金,以及10億的C類純股權(quán)產(chǎn)品,預(yù)計三期將產(chǎn)生更大的杠桿效應(yīng)。星浩資本副總裁黃海濱指出,由于杠桿率和風(fēng)險較高,其回報率亦相對較高,估計資產(chǎn)年回報率在20%左右。

黃還透露,星浩資本將嘗試基金多元化戰(zhàn)略。公司考慮今年分別推出華人美元平行基金和文化創(chuàng)意地產(chǎn)基金,前者是通過募集海外華人手中閑散的美元資金,以美元基金的形式投回國內(nèi),募集規(guī)模計劃1-2億美元。

星浩資本此前發(fā)行的兩期房地產(chǎn)私募基金,主要投資于一線城市及部分二線城市的城市綜合體項目,單個項目建筑面積基本在30萬平方米以上,投資額達數(shù)十億元。而文化地產(chǎn)基金計劃投資體量更小,是建筑面積15-20萬平方米的中型綜合體,并擬與影視公司合作,在項目中植入文化娛樂元素,首期基金計劃募集15億元左右。

由于目前星浩資本所投項目還沒有一個完成開發(fā)周期,基金退出也還在尋求最佳路徑。對項目整體展開IPO、Reits等證券化手段,已被星浩資本列入退出機制范疇。黃海濱進而透露,星浩資本考慮近期再募集設(shè)立一個商業(yè)地產(chǎn)并購基金,在星浩地產(chǎn)基金期滿需退出一些優(yōu)質(zhì)項目時,以市場價格接手,繼續(xù)開拓項目利潤空間。

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