險(xiǎn)企股權(quán)投資狂投商業(yè)地產(chǎn) 養(yǎng)老社區(qū)悄然布局

2011-01-04 13:00:01      肖翊

  當(dāng)保監(jiān)會正式放開允許保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)的閘門,早已積蓄了大量資金的保險(xiǎn)企業(yè)就如同久困之獸,勢在席卷整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)。

  2010年末,泰康人壽、生命人壽、陽光保險(xiǎn)、安邦財(cái)險(xiǎn)等八家險(xiǎn)企一起扎堆競購北京CBD核心商務(wù)區(qū)的六宗地塊,還分別報(bào)出最高價(jià),頗有“大佬”的姿態(tài),其兇猛甚于開發(fā)商。

  記者采訪的多家咨詢機(jī)構(gòu)都認(rèn)為,雖然險(xiǎn)資進(jìn)入樓市尚處在前期籌備階段,但2011年開始,保險(xiǎn)資金或?qū)⒊蔀榇笞诮灰椎闹饕I家房地產(chǎn)“老大”或改旗易主。

  商業(yè)地產(chǎn)爭奪戰(zhàn)

  2010年9月,保監(jiān)會發(fā)布的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》(下稱《辦法》)正式打通了保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動產(chǎn)投資和股權(quán)投資的兩大渠道。

  短短4個(gè)月后,據(jù)平安集團(tuán)旗下平安信托總裁辦秘書石玉磊透露,截至12月初,各大保險(xiǎn)公司到中國保監(jiān)會報(bào)批的重大不動產(chǎn)投資項(xiàng)目已經(jīng)超過110單,而在這110單項(xiàng)目的背后是近5000億元的可投險(xiǎn)資。

  國金證券保險(xiǎn)業(yè)分析師王剛認(rèn)為,保險(xiǎn)業(yè)已經(jīng)展開了一場爭奪不動產(chǎn)資源的大戰(zhàn),保險(xiǎn)巨頭將成為房地產(chǎn)行業(yè)的“大戶”。據(jù)他估算,未來約有7000億元的保險(xiǎn)資金可以用于投資商業(yè)地產(chǎn)。

  “這個(gè)數(shù)字顯然比較保守。”泰康資產(chǎn)高管人員認(rèn)為,2010年下半年的動作僅能視為試水,2011年開市之后才是真正的大宗投資。“泰康的計(jì)劃規(guī)模包括已披露項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到了157億元,但這也只是開始。”

  險(xiǎn)企為何如此青睞商業(yè)地產(chǎn)?

  一位業(yè)內(nèi)人士指出,隨著保險(xiǎn)資金規(guī)模的不斷增加,保險(xiǎn)資金配置的壓力也在不斷增大。“受樓市連續(xù)調(diào)控影響,商品性住宅市場遭不小打擊,但商業(yè)地產(chǎn)卻成了資金的避風(fēng)港,據(jù)估算,商業(yè)地產(chǎn)的收益率為5%~8%,且比較穩(wěn)定。”他認(rèn)為,隨著保險(xiǎn)資金的大量注入,商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫勢不可擋,未來商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格必定一路上漲。

  養(yǎng)老社區(qū)悄然布局

  開閘之后,商業(yè)地產(chǎn)的跑馬圈地頗受關(guān)注,而另一邊,籌劃建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的諸多險(xiǎn)企也已悄然動手。

  據(jù)悉,合眾人壽投資80億元的“合眾人壽健康社區(qū)”一期建設(shè)已經(jīng)正式動工,首期動工面積約800畝,未來還將逐步擴(kuò)大規(guī)劃,顯然,合眾人壽對該項(xiàng)目寄予了厚望。“這將是新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),也是確保險(xiǎn)金投資受益的砝碼。”合眾人壽公關(guān)人員評價(jià)說。

  中國人壽則規(guī)劃了養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”的格局。中國人壽董事長楊超曾高調(diào)宣布,在河北廊坊斥資100億元購地超萬畝拓展養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目,在海南,將建設(shè)遙相呼應(yīng)的“養(yǎng)老度假村”。
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  中國人壽相關(guān)人士透露說:“作為特大型金融企業(yè),我們受到各地的熱情接待,會談主要議題就是引入保險(xiǎn)資金投資地方養(yǎng)老社區(qū)建設(shè),如要開展不動產(chǎn)投資,僅從地價(jià)上就能得到不少優(yōu)惠。”

  此外,泰康人壽也成立了弘泰老齡產(chǎn)業(yè)投資管理有限責(zé)任公司,負(fù)責(zé)養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè),現(xiàn)已投資40億元購置了小湯山溫泉鄉(xiāng)的2000畝土地。

  與此同時(shí),泰康人壽又計(jì)劃買下上海崇明島上的數(shù)千畝地,用于建設(shè)高級養(yǎng)老社區(qū)。“相關(guān)項(xiàng)目拿地順利,開發(fā)理念也獲得當(dāng)?shù)卣J(rèn)可,說明有良好前景。”泰康資產(chǎn)高管人員認(rèn)為。

  對于險(xiǎn)企突然熱衷于養(yǎng)老地產(chǎn)的潮流,王剛認(rèn)為,“這是醉翁之意不在酒”。“養(yǎng)老社區(qū)的用地性質(zhì)是經(jīng)營性的還是非經(jīng)營性的?是協(xié)議轉(zhuǎn)讓還是招拍掛?險(xiǎn)企是否有變相介入住宅開發(fā)之嫌?如果險(xiǎn)企想打“擦邊球”,那么保監(jiān)會肯定會出面治理,這樣的話,養(yǎng)老社區(qū)就成了一步險(xiǎn)棋。”

  “自用”與“融資”蹊徑

  “進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)需要投入大筆資金,要求較高,開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)需要配套建設(shè),風(fēng)險(xiǎn)也不小,“自用”則是“曲線救國”了。”王剛認(rèn)為,中國平安以自用為名在北京、上海、成都等地連連以低價(jià)拿下數(shù)地不失為明智之舉。

  當(dāng)然,“自建辦公樓”的不只是平安信托。中國人壽浙江分公司也以“抄底價(jià)”競得浙江杭州的商業(yè)金融中心地塊。平安財(cái)險(xiǎn)與瑞安建業(yè)達(dá)成協(xié)議,以7.18億元收購了成都中匯廣場二期項(xiàng)目。人保集團(tuán)與北京西城區(qū)有關(guān)單位簽下了40億元的意向書買下首都時(shí)代廣場。

  “盡管這些地產(chǎn)標(biāo)明了“自用”,但是也可以以項(xiàng)目的方式變相投資。”王剛指出,中國平安就以自用的名義購買了大量地產(chǎn)項(xiàng)目和土地,平安置業(yè)主要作為項(xiàng)目的具體實(shí)施方,而平安信托則以融資平臺的身份進(jìn)行募資。

  這樣的話,中國平安就可以以增資擴(kuò)股的方式擴(kuò)大平安信托股本,鼓勵第三方合作,或者通過對平安置業(yè)提供擔(dān)保貸款,為其房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)提供充足的資金。“平安信托的稅后利潤相當(dāng)于其管理資產(chǎn)總額的0.5%~1%,而房地產(chǎn)類的信托產(chǎn)品則能帶來高達(dá)2%的費(fèi)率,這為公司帶來了可觀的利潤。”王剛說。

  “曲線”除了在自家繞,也可以跨行業(yè)繞,只要能到達(dá)目的地,就都是成功線路。

  近日,中國太平發(fā)布公告稱將斥資2.16億元購入深圳福田燃機(jī)電力公司30%股權(quán)。據(jù)了解,該公司原用作設(shè)置燃?xì)獍l(fā)電機(jī)的地塊,將計(jì)劃發(fā)展作高端產(chǎn)業(yè)用途。中國太平稱,長遠(yuǎn)而言,將可享受該地塊的資本增值潛力及租金收入潛力。

  “這一招實(shí)在是妙!”王剛感嘆,“2005年,這個(gè)公司就停止熱電業(yè)務(wù)了,地塊才是它的重要資產(chǎn),中國太平一箭雙雕,橫跨了不動產(chǎn)和企業(yè)股權(quán)投資兩個(gè)領(lǐng)域,這充分體現(xiàn)了中國險(xiǎn)企的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、商業(yè)智慧和對不動產(chǎn)領(lǐng)域的熱情。”

  除此之外,一些險(xiǎn)企還打算借力于房產(chǎn)開發(fā)商,實(shí)現(xiàn)“全程合作”。“他們邀請開發(fā)商積極拿地建樓,然后為保險(xiǎn)公司量身打造可收購的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這是一個(gè)磨刀不誤砍柴工的事。”泰康資產(chǎn)一位高管透露說,中國平安、中國人保、太平洋保險(xiǎn)等公司都在近期接洽商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目,甚至致力于設(shè)立專業(yè)化的投資平臺公司和打造地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)。

  “‘購地?zé)?rsquo;肯定是大勢所趨,就看誰動手快了。”王剛認(rèn)為,“險(xiǎn)企在房地產(chǎn)行業(yè)的投資將在明年達(dá)到全盛期,這對于兩個(gè)行業(yè)來說都是極大的變動。”


 

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