公租房有望實(shí)現(xiàn)住房供應(yīng)全兼容

2009-12-15 15:15:31      趙沛楠

  公共租賃房的覆蓋范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目前住房保障的對(duì)象,一旦大規(guī)模推廣建設(shè),將有望實(shí)現(xiàn)住房供應(yīng)的“全兼容”

  文/本刊記者 趙沛楠

  11月28日,北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)銅牛廠公共租賃房項(xiàng)目開工,1000多套房源將于2011年竣工交付使用。這也是北京市首個(gè)由政府住房保障部門作為業(yè)主的公租房項(xiàng)目。

  作為城鎮(zhèn)住宅保障體系的重要一環(huán),公共租賃房的發(fā)展受到社會(huì)的廣泛關(guān)注。溫家寶總理在2009年政府工作報(bào)告中明確提出,要加快公共租賃房的建設(shè)額。

  公共租賃住房是各地目前解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有,而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有,用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者能夠承受起的一個(gè)價(jià)格向新就業(yè)職工出租,包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生,還有一些從外地遷移到這個(gè)城市來工作的群體。

  實(shí)際上,公共租賃住房是一個(gè)過渡性的解決方法。就是這部分群體不屬于低收入,但是他目前確實(shí)通過市場(chǎng)解決不了自己的住房困難。因此,政府提供給他們一定的幫助,過一段時(shí)間,當(dāng)這部分群體有支付能力了,他們就離開公共租賃住房,到市場(chǎng)購買或承租住房。

  廈門、深圳、北京、天津、上海、常州、青島、廣州等城市均已開始推動(dòng)公共租賃房的建設(shè)工作。

  銅牛廠公共租賃房項(xiàng)目建設(shè)方北京住總集團(tuán)告訴《中國(guó)投資》,梨園項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積5萬平方米,戶型主要是一居室和二居室,建筑面積分別控制在40平方米左右和60平方米以下,其中一居室約占60%,二居室約占40%。作為北京市住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)施試點(diǎn)工程,將按照不低于《北京市廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房及兩限房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則》中規(guī)定的建設(shè)裝修標(biāo)準(zhǔn)。

  更廣泛的覆蓋范圍

  政府主管部門對(duì)公共租賃房的發(fā)展十分重視。一些城市已經(jīng)出臺(tái)公共租賃房管理辦法,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在牽頭制定相關(guān)文件。

  住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥表示:“公共租賃房一旦形成制度,覆蓋范圍將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)在住房保障的對(duì)象,可以實(shí)現(xiàn)住房供應(yīng)的全兼容”。

  今年8月1日,北京市公共租賃房管理辦法開始實(shí)施。管理辦法規(guī)定,公共租賃房的供應(yīng)對(duì)象是“本市中低收入住房困難家庭,具體包括已通過廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房資格審核尚在輪候的家庭以及其他住房困難家庭”。這意味著,凡是達(dá)到條件的北京市保障性住房供應(yīng)對(duì)象,都多了一條解決住房困難的途徑。

  梨園項(xiàng)目申請(qǐng)的火爆證明了公租房項(xiàng)目到來的必要性。北京市住房保障辦公室主任程建華告訴《中國(guó)投資》,北京市已有7000多戶家庭提出公共租賃房申請(qǐng),多數(shù)是已經(jīng)獲得保障資格、正在輪候的家庭,包括一部分因?yàn)榻?jīng)濟(jì)壓力、獲得了資格但一直沒有購買保障房的家庭。

  雖然由于公共租賃房剛剛起步,建設(shè)規(guī)模有限,對(duì)“夾心層”的全覆蓋目前僅能在制度層面上實(shí)現(xiàn)?!拔覀冋J(rèn)為,將來公共租賃房達(dá)到一定規(guī)模時(shí),就可以和廉租房打通。租一樣的房子,不同的對(duì)象交不同的租金”。國(guó)家發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究中心主任劉琳說,隨著保障能力的提高,未來的住房保障體系將進(jìn)一步簡(jiǎn)化。

  比北京早走一步的江蘇省常州市,將公共租賃房保障的人群定位為“家庭人均年收入低于上年市區(qū)人均可支配收入80%的無房戶”,這一標(biāo)準(zhǔn)同樣覆蓋了目前所有的保障對(duì)象。當(dāng)?shù)匾呀?jīng)有200多戶家庭提出公共租賃房的申請(qǐng),其中相當(dāng)一部分是原來享受廉租房補(bǔ)貼的家庭。

  新入職人員是關(guān)照重點(diǎn)

  復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心常務(wù)副主任陳杰告訴《中國(guó)投資》,兩年前,有關(guān)部門就公共租賃房開始調(diào)研時(shí),一個(gè)重要原因就是希望通過公共租賃房“探索解決大學(xué)畢業(yè)生等新入職場(chǎng)人員的住房問題”?!靶氯肼毴藛T的住房問題是世界普遍面臨的一個(gè)難題。他們雖然不屬于低收入群體,但剛剛就業(yè),積蓄少,存在階段性的住房困難”。齊驥此前接受采訪時(shí)表示,政府有責(zé)任支持他們解決住房問題,公共租賃房就是很好的方式。

  常州規(guī)定,可以申請(qǐng)公共租賃房的新就業(yè)人員必須具備“大專以上學(xué)歷、畢業(yè)不滿5年、已簽訂勞動(dòng)合同、在該市市區(qū)沒有房產(chǎn)”等條件。同時(shí),為了便于審核,必須由新就業(yè)人員所在單位統(tǒng)一向房管部門申請(qǐng),不接受個(gè)人申請(qǐng)。

  “政府為這一群體提供公共租賃房,客觀上為企業(yè)減輕了負(fù)擔(dān),留住人才”,常州市房管局局長(zhǎng)朱建文表示,目前只接受銷售額500萬元以上的企業(yè)提出申請(qǐng),對(duì)“新就業(yè)人員”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)還比較高,將來要探索與企業(yè)合作,引入企業(yè)的資金和土地,共同建設(shè)房源。

  但目前政策仍有較大缺憾,北京、上海等外來人口較多的城市,大量新入職人員并非本地戶籍人口。然而,受保障能力和管理水平所限,多數(shù)城市的公共租賃房仍然只保障本地戶籍人口?!氨本┰谥贫仍O(shè)計(jì)的時(shí)候還是有戶籍門檻的”,程建華說,“現(xiàn)在北京有戶籍人口1300萬人,外來人口居住半年以上的有450萬,以目前的建設(shè)規(guī)模,很難放開,資格認(rèn)定也有困難”。

  “放開戶籍限制,政府的財(cái)力一時(shí)還不能解決這么多人的住房需求”,中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為,住房的供應(yīng)體系應(yīng)該是多元化的,保障體系也應(yīng)該是多渠道的,滿足不同群體的住房需求。同時(shí)還可以鼓勵(lì)有能力的單位搞些單位租賃房,解決新職工的住房需求。

  “由于目前公共租賃房資源不夠,無論是低收入家庭還是新就業(yè)人員,保障的門檻還比較高,房源布局也不夠合理”,朱建文說,“因此,當(dāng)務(wù)之急還是加快建設(shè),多籌集房源”。

  較低的租金標(biāo)準(zhǔn)

  “租金標(biāo)準(zhǔn)不好定”,程建華向《中國(guó)投資》表示,公租房租金高了不行,如果保障對(duì)象負(fù)擔(dān)不起,價(jià)格就違背了公租房的初衷;低了也不行,歸根結(jié)底政府仍然希望通過市場(chǎng)收支平衡房屋管理、維修的支出,不可能像負(fù)擔(dān)廉租房一樣負(fù)擔(dān)如此大規(guī)模的公共租賃房。

  目前青島市確定的公租房租金標(biāo)準(zhǔn)為“不超過市場(chǎng)租金的70%”。青島市場(chǎng)租金大約每月20元/平方米,也就是說公租房租金不會(huì)超過14元,租一套50平方米的公租房,每月租金約為700元左右。對(duì)于當(dāng)?shù)匾粋€(gè)兩口之家或三口之家來說,這個(gè)租金還是可以負(fù)擔(dān)的。

  70%這一標(biāo)準(zhǔn)也被北京等許多大城市采用。在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、市場(chǎng)租金水平不高的中小城市,公共租賃房租金則相對(duì)較低。

  朱建文告訴記者,常州公共租賃房租金僅為市場(chǎng)租金價(jià)格的30%左右,低收入家庭每月為3.5元/平方米,新就業(yè)人員為每月4.5元/平方米。盡管政府補(bǔ)貼的比例比大城市高,由于中小城市市場(chǎng)租金水平不高,各地政府對(duì)每套公共租賃房實(shí)際的補(bǔ)貼額度大約都在300—500元之間。據(jù)朱建文介紹,今后即使上調(diào)租金標(biāo)準(zhǔn),也不會(huì)超過市場(chǎng)租金的50%,保障對(duì)象的負(fù)擔(dān)將更輕。

  目前開始試行公租房的城市大多把價(jià)格杠桿作為公共租賃房的退出機(jī)制。常州規(guī)定,承租家庭不符合承租條件但暫時(shí)不能騰退房屋的,最長(zhǎng)可以申請(qǐng)6個(gè)月的延長(zhǎng)期,在延長(zhǎng)期內(nèi)就將租金從市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格的30%提高到100%,如果超過延長(zhǎng)期仍然不退出,則按市場(chǎng)租金價(jià)格的1.5倍征收。盡管制度設(shè)計(jì)很好,但真正到了執(zhí)行層面效果如何,尚且不得而知。

  廈門市為公共租賃房制定了高于市場(chǎng)水平的租金,收取租金以后,政府再通過貨幣補(bǔ)貼方式,根據(jù)不同的保障對(duì)象返還30%—70%的租金。如果承租者不退出,直接停止返還30%的補(bǔ)貼資金即可。高于市場(chǎng)價(jià)格的租金會(huì)讓這些家庭主動(dòng)退出,有效避免公共資源不合理分配。

  應(yīng)吸引一流開發(fā)商

  北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)教授認(rèn)為,在住房租賃市場(chǎng)不夠完善的情況下,政府動(dòng)用資源興建公共租賃房,有一定的必要性。但從根本上講,還是要建設(shè)合理的住房結(jié)構(gòu)和保障體系,需要政府進(jìn)行制度完善和創(chuàng)新,給開發(fā)商更多選擇的空間,讓“夾心層”也能買到或者租到房子。

  在企業(yè)和外來務(wù)工人員集中的工業(yè)園區(qū),“政企合建”的模式已經(jīng)開始落地。目前北京市已經(jīng)在亦莊開發(fā)區(qū)、中關(guān)村科技園區(qū)和順義機(jī)場(chǎng)園區(qū)進(jìn)行規(guī)劃,通過政府與園區(qū)合作的方式,集中為他們提供公共住房。

  目前,廣州市已經(jīng)出現(xiàn)開發(fā)商探索公共租賃住房模式。萬科首個(gè)經(jīng)濟(jì)型租賃房項(xiàng)目———廣州金沙洲萬匯樓已經(jīng)建成入住一年多。據(jù)了解,這里住的大多是30歲以下的年輕人,兩室一廳的房子,2個(gè)人只要500元,而且因?yàn)榇蠹夷昙o(jì)相近,社區(qū)活動(dòng)也搞得豐富多彩。

  中國(guó)人民大學(xué)制度分析與公共政策研究中心研究員舒可心認(rèn)為,只要符合市場(chǎng)規(guī)律,政府認(rèn)真監(jiān)管房屋建筑過程,就會(huì)有一流的開發(fā)商參與進(jìn)來,蓋出質(zhì)量一流的公共租賃房。畢竟這類房屋的建設(shè)也是展現(xiàn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的一種途徑,使企業(yè)無形資產(chǎn)增加,并成為企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入流?!斑@個(gè)城市很年輕,人口平均年齡32歲不到,這么年輕的群體我覺得應(yīng)該去租房。我們應(yīng)該蓋這樣的房子來解決問題”。10月31日,在2009中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)暨中國(guó)人居60年高峰論壇上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副總工程師孫克放如是說。

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