投資客涌動上海樓市 房貸風(fēng)險敲警鐘

　　荊楚網(wǎng)消息 (楚天金報) 陳昆才

　　今年上半年，上海市外籍人士住房貸款呈凈減少態(tài)勢，但6月份卻增加了數(shù)億元。而外籍人士并非先行者，4月份以來，上海外地人士住房貸款逐月遞增。

　　隨著入市者的增多，中高端樓盤熱銷場面不斷涌現(xiàn)，個人住房貸款增量屢創(chuàng)新高，8月份已高達(dá)170億元。

　　9月16日，某股份制銀行上海分行零售信貸部負(fù)責(zé)人直言，高單價、大戶型住房成交量增長加快、占比攀升，背后反映的是投資投機客正在加緊入市。他個人判斷，目前投資需求大于自住需求。

　　令銀行業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂的是，房產(chǎn)投資引發(fā)市場泡沫，而在利益最大化原則的驅(qū)使下，投資投機客的首付款比例往往較低，對銀行貸款的依賴程度較高，所以，一旦房價出現(xiàn)波動，容易引發(fā)違約風(fēng)險。

　　多位銀行個貸人士指出，這可能是受客戶還款能力波動的影響。而此前監(jiān)管部門還提醒在滬商業(yè)銀行關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)的風(fēng)險。

　　個貸還有多少新高？

　　作為競爭異常激烈的市場，個人住房貸款(下稱“個貸”)迎來久違的美好時光。

　　今年3月以來，上海市中資銀行個貸逐月放量，屢創(chuàng)歷史同期新高。3-8月，單月增量分別達(dá)到 24.4億元、33.9億元、78.7億元、127.1億元、114.3億元和170.2億元。

　　一個可喜的現(xiàn)象是，6月份，新建住房貸款增量開始超過存量住房，這一現(xiàn)象已闊別18個月之久。8月份，上海中資銀行新建房貸款和二手房貸款延續(xù)了上述狀態(tài)，分別增加99.4億元和70.8億元，同比分別多增105.8億元和61.4億元。

　　前述零售信貸部負(fù)責(zé)人稱，只要不出臺新的調(diào)控措施，9月份的個貸將繼續(xù)發(fā)力。

　　一項權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，個人中長期消費貸款增量第一的是中行上海分行，達(dá)到144.3億元，二至五位分別是招行 (指上海分行，下同)99.2億元、浦發(fā)60.5億元、交行48.5億元、農(nóng)行48億元。

　　觀察8月份當(dāng)月的增量，中行上海分行高達(dá)56.5億元，招行24.1億元緊隨其后，農(nóng)行、交行、深發(fā)展分列三至五位。

　　值得注意的是，1-8月份，中信、民生、華夏三家股份制銀行上海分行的個人中長期消費貸款出現(xiàn)負(fù)增長。

　　一位知情人士透露，由于個貸競爭激烈，尤其是二手房按揭貸款，給予中介的返傭比例太高，令業(yè)務(wù)成本大增，中信、民生等股份制銀行基本放棄了二手房按揭業(yè)務(wù)，而是將個人小企業(yè)貸款作為主攻方向。

　　不過，一家大行零售信貸部人士稱，上述部分股份制銀行的轉(zhuǎn)向，應(yīng)該是個別分行的短期行為，因為作為總行而言，無論是個人消費類貸款，還是經(jīng)營類貸款，長期來說，都是比較好的業(yè)務(wù)，也是長期堅持的經(jīng)營目標(biāo)。

　　但眼下貸款額度緊張的因素可能會影響到個貸增長的勢頭。

　　9月16日，某上市銀行上海分行人士稱，從現(xiàn)在開始，各行的按揭額度都會比較緊，表現(xiàn)為從貸款申請到發(fā)放的周期會比較長；每年同期都是如此，因為全年的任務(wù)都完成得差不多了。

　　當(dāng)然，額度緊張的背后或許還有資本約束的因素。記者發(fā)現(xiàn)，浦發(fā)銀行上海分行前8個月的個人中長期消費貸款增量雖然盤踞第三，但8月份當(dāng)月的增量卻滑落至第六位。

　　前述大行零售信貸人士稱，8月份，整體的返傭水平已有所下降，原因來自兩方面，一是競爭回歸理性，二是市場交易量有所減少。

　　激烈的同業(yè)競爭之下，資產(chǎn)質(zhì)量更應(yīng)得到關(guān)注。

　　滬上銀行人士透露，雖然上半年個貸不良繼續(xù)實現(xiàn)“雙降”，但6月份，個貸中的關(guān)注類貸款環(huán)比出現(xiàn)突增，但比例不高。對此，他認(rèn)為可能是短期現(xiàn)象，比如因為認(rèn)購新股的需要，客戶故意違約，而銀行相應(yīng)的懲罰也不是很嚴(yán)厲等。

　　不過，前述滬上銀行人士稱，監(jiān)管部門已提醒在滬銀行，雖然上海房地產(chǎn)貸款不良率處于較低水平，但潛在風(fēng)險不容忽視；各行既要積極支持個人合理的住房消費，又要嚴(yán)格控制投資、投機購房的融資需求，謹(jǐn)防投資、投機性需求搭上自住性需求優(yōu)惠政策的“順風(fēng)車”。

　　商業(yè)地產(chǎn)多空分歧

　　9月16日，滬上一位中小銀行人士稱，目前五星級酒店類項目已經(jīng)不批了。

　　近日，上海本地媒體報道稱，經(jīng)歷3年投資“大牛市”后，滬上高星級酒店出租率、房價大幅滑坡，個別在建項目出現(xiàn)爛尾跡象。

　　對此，上海市旅游局表示，目前，對出現(xiàn)投資興建過量高星級酒店的情況，政府部門將利用調(diào)整賓館建設(shè)用地供應(yīng)量的手段進(jìn)行調(diào)控，避免出現(xiàn)投資過熱的問題。

　　此前，在上海市場上，商業(yè)地產(chǎn)項目備受銀行“擁戴”。截至今年6月末，上海中外資銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加295億元，在增量結(jié)構(gòu)中，商業(yè)用房開發(fā)貸款約占1/2；上半年，商業(yè)用房開發(fā)貸款增量逐季遞增，且增量同比增多。

　　但風(fēng)險已經(jīng)有所顯現(xiàn)。上海銀行業(yè)內(nèi)人士透露，截至6月末，上海市商業(yè)用房開發(fā)不良貸款余額比年初增加數(shù)億元，其中大部分在6月份形成。

　　前述滬上銀行人士透露，作為房地產(chǎn)行業(yè)的潛在風(fēng)險之一，監(jiān)管部門在七八月份已提示銀行要關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)的風(fēng)險；理由是目前酒店、辦公樓等商業(yè)物業(yè)的運營情況不佳，租住率及租金下降，調(diào)整可能還會延續(xù)。

　　8月26日，莫尼塔地產(chǎn)行業(yè)周報顯示，今年二季度的寫字樓銷售價格隨著整體不動產(chǎn)價格出現(xiàn)加速上漲跡象，而租金增長卻明顯放緩，這種“房價-租金剪刀差”的擴大事實上是將以租賃業(yè)務(wù)為主的部分商業(yè)地產(chǎn)公司置于一種相對不利的境地。同時，“今年以來寫字樓投資增長的顯著加速值得關(guān)注，雖然迄今我們并不清楚這背后的真實原因，但是投資‘逆周期’增長的一個顯而易見的風(fēng)險則是對后期市場可能形成進(jìn)一步的供給壓力?！蹦崴禺a(chǎn)行業(yè)周報直言。

　　但不同銀行的觀點存在分歧，另一家大行授信人士稱，對于上海的商業(yè)地產(chǎn)，他個人還是看好的，只是目前大家都在觀望，是否會出現(xiàn)拐點。

　　而高力國際在最新的研究報告中稱，近來上海甲級寫字樓市場出現(xiàn)回暖跡象，租賃需求有所回升，租金下跌速度開始放緩。與今年前兩季度凈吸納量幾乎零增長相比，三季度吸納量有較明顯增長；供應(yīng)方面，一些原定于今年下半年完工的寫字樓項目也推遲至2010年上市。

　　該報告指出，在中央政府宣布確定國際金融中心發(fā)展規(guī)劃后，上海市政府在6月發(fā)布了關(guān)于推動該政策的一些具體措施，這些措施已于8月1日開始實施；政府的快速反應(yīng)增強了市場對未來的樂觀預(yù)期。由此，眾多內(nèi)資金融機構(gòu)利用寫字樓市場的調(diào)整期開始在上海布局。

　　7月份，上海農(nóng)商銀行斥資10.48億元買下了位于小陸家嘴的中融碧玉藍(lán)天大廈的10個樓面和4個裙房鋪面，建筑面積總計約為2.11萬平方米。9月13日，中國農(nóng)業(yè)銀行買下了中信泰富旗下的浦江雙輝大廈37個樓面 (38套)，涉及建筑面積85073平方米，成交均價44351元/平方米，總成交金額37.7億元。

　　上?！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”交易統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份，單價2萬元以上的一手房成交面積為53.5萬平方米，占全部成交面積的22.2%；面積140平方米以上的一手房成交82.6萬平方米，占比34.4%。

　　自今年2月份開始，上述指標(biāo)已是持續(xù)攀升。如2月份，單價2萬元/平方米以上的中高檔一手房成交量為8萬平方米，占當(dāng)月全部成交量的6.9%；同時，面積140平方米以上的一手房成交量為20萬平方米，占比為17.2%。

　　9月16日，前述股份制銀行上海分行零售信貸部負(fù)責(zé)人判斷，目前，在高檔房的購買力中，投資需求占據(jù)多數(shù)。而且資金流向房地產(chǎn)市場，有著宏觀與微觀層面的多重因素。

　　(據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》)