佳兆業(yè)地產(chǎn)再啟香港IPO之旅 郭氏兄弟錦衣夜行

　　8月21日，深圳羅湖嘉里中心33樓。

　　港資公司佳兆業(yè)地產(chǎn)一片繁忙，樓道的另一端，掛有“佳兆業(yè)控股”招牌的寫字間正在裝修。

　　“公司很快就會上市了，地產(chǎn)公司和控股公司的招牌都要有啊。”一位在門口忙碌的佳兆業(yè)員工對時代周報記者說。2007年尾，佳兆業(yè)啟動香港IPO之旅，2年后，這一愿望正變得觸手可及。

　　2008年，在深圳地產(chǎn)公司業(yè)績排名前三的佳兆業(yè)地產(chǎn)鮮為華南以外的人知曉。據(jù)香港媒體報道，此次佳兆業(yè)地產(chǎn)上市募集資金金額為39億港元，比上次遞交申請時募集資金的數(shù)額有所增加。

　　一位熟悉佳兆業(yè)情況的人士告訴時代周報記者，內地房企在香港上市一是要土地儲備，二是需要投行捧場，三是要會講“故事”。佳兆業(yè)地產(chǎn)此前一直堅持的爛尾樓開發(fā)模式能否在全國復制，能否由一個區(qū)域開發(fā)商成功躋身全國一流地產(chǎn)商陣營，還面臨很大的考驗。

　　融資規(guī)模水漲船高

　　事實上，佳兆業(yè)地產(chǎn)盡管發(fā)展迅猛，卻一直悶聲發(fā)財，公司背景外界鮮有所知。而據(jù)香港媒體報道，此次佳兆業(yè)上市時間有望在今年年底或明年初，預計集資3億-5億美元(約23.4億-39億港元)。瑞信是其上市保薦人。佳兆業(yè)集團更引入淡馬錫及凱雷基金，而李嘉誠旗下的長江實業(yè)也持有其高息票據(jù)。此外，新加坡政府旗下的淡馬錫及私募基金凱雷等已入股佳兆業(yè)。

　　8月21日，佳兆業(yè)集團品牌部陸怡向時代周報記者確認：“公司去年就通過上市聆訊了，但具體的融資額度和進程，還沒有進一步消息。”

　　佳兆業(yè)集團內部人士告訴時代周報記者，公司背靠母公司雄厚資金支持，而且還有廣泛的投行支撐，相信在華南地產(chǎn)公司里，赴港上市的希望最大。

　　佳兆業(yè)公司網(wǎng)站資料顯示，成立于1999年的佳兆業(yè)，房地產(chǎn)項目主要集中在深圳，近年來，業(yè)務拓展至東莞、惠州、珠海、廣州、成都、北京、上海等地，年開發(fā)規(guī)模超過100萬平方米；發(fā)展項目主要為住宅，也有酒店式公寓、寫字樓及商業(yè)等。

　　2006年該公司銷售收入 22.69億元，2007年的銷售額為22億元，2008年佳兆業(yè)在深圳的銷售額超過20億元，銷售套數(shù)2800多套，銷售面積為25萬平方米。在知名地產(chǎn)劍客半求制作的深圳銷售額10強房企排行榜中，佳兆業(yè)在深圳的銷售套數(shù)排名僅次于萬科，銷售面積僅次于萬科和鴻榮源排名第三。

　　陸怡告訴時代周報記者，為部署上市，佳兆業(yè)今年積極拿地，5月底在公開拍賣中，以3.18億元競得廣州益豐搪瓷廠地塊，為海珠區(qū)的地王，樓面地價6371元/平方米。

　　深圳珠三角地產(chǎn)網(wǎng)CEO孟家慶告訴時代周報記者，深圳的地產(chǎn)商香港IPO主要還是根據(jù)市況，現(xiàn)在行情看好，所以大家都蜂擁而上，佳兆業(yè)融資規(guī)模也是水漲船高：“去年才計劃融資23億港元，一年多后就變?yōu)橛媱澣谫Y39億港元了。”

　　隱形富豪郭氏兄弟

　　“佳兆業(yè)在深圳發(fā)展快10年了，但這個公司很不透明，老板也極少露面，只知道是個港資公司，靠盤活爛尾樓起家的，對外聲稱全國有多少個分公司，其實夸大成分很大，佳兆業(yè)在全國拿的地并不多，還只是個區(qū)域公司。”深圳地產(chǎn)圈某行業(yè)人士告訴時代周報記者。

　　據(jù)佳兆業(yè)地產(chǎn)官方資料顯示，該公司成立于1999年6月3日, 母公司“香港佳兆業(yè)集團有限公司”位于香港的國際金融中心，是從事房地產(chǎn)投資、國際貿易、金融證券業(yè)的綜合性集團公司，資產(chǎn)近40億元，員工4000余人，與國際著名的投資銀行都有密切的合作關系，其麾下的“富昌證券有限公司”是香港50大證券商之一。

　　有分析人士認為，深圳佳兆業(yè)其實就是富昌金融集團在內地投資的一個項目公司。佳兆業(yè)通過富昌，融集外資投行和金融公司資金，并用融來的資金，以佳兆業(yè)的名義在內地投資、購地、開發(fā)，同時靠在內地的房地產(chǎn)行業(yè)，實現(xiàn)再盈利。

　　在深圳佳兆業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站上，香港富昌證券深圳分公司的辦公地址與深圳佳兆業(yè)中心同處一地，毫無疑問，兩家公司是關聯(lián)公司。

　　“有香港證券公司等投行的支持，深圳佳兆業(yè)上市自然是水到渠成。”熟悉佳兆業(yè)地產(chǎn)的知情人士告訴時代周報記者。

　　時代周報記者通過多方調查得知，佳兆業(yè)地產(chǎn)(深圳)有限公司注冊資金7.3億元人民幣, 發(fā)起人為佳兆業(yè)集團有限公司，法人代表是羅漢敦, 副董事長為郭英智,總經(jīng)理為郭映龍。

　　2001年7月27日, 注冊資金1200萬港元的佳兆業(yè)科技深圳有限公司成立。2002年，佳兆業(yè)百貨、佳兆業(yè)物業(yè)管理公司相繼成立。其中，在董事席位占據(jù)重要地位的全部是郭姓人。

　　“深圳佳兆業(yè)集團是香港人郭俊偉、郭英成、郭英智三兄弟一手創(chuàng)立的，郭氏兄弟非常低調，在香港有很好的人脈，在內地幾乎不為人知，雖然佳兆業(yè)還沒有上市，但其身家應該超過百億元，標準的隱形富豪。”知情人士告訴時代周報記者。

　　另悉，郭俊偉、郭英成、郭英智三兄弟曾經(jīng)是同濟大學EMBA四期班學員，與同濟系在深圳建筑人才交往較多。

　　“佳兆業(yè)的管理層主要是從各大公司挖來的，以萬科、金地集團（600383）的最多。”現(xiàn)佳兆業(yè)集團聯(lián)席總裁孫越南先生，早期任職于湖南省市級國土局，2001年加入佳兆業(yè)。任佳兆業(yè)深圳公司總經(jīng)理的劉強于2000年7月加盟，曾就職于萬科企業(yè)股份有限公司，擔任過萬科集團房地產(chǎn)本部副總經(jīng)理。擔任佳兆業(yè)人力資源部副總經(jīng)理的周素萍，也曾任職于萬科集團。

　　獨特商業(yè)模式遇挑戰(zhàn)

　　回溯佳兆業(yè)的歷史，不難發(fā)現(xiàn)，該公司在土地儲備方面一向另辟蹊徑，攜香港母公司的資金收購爛尾樓，或與小開發(fā)商合作，也是佳兆業(yè)低價拿地的重要方式。

　　佳兆業(yè)副總裁孫越南曾說過，佳兆業(yè)幾乎不參與招牌掛拿地。

　　1999年開始建設的“桂芳園”是佳兆業(yè)首個開發(fā)項目，此地塊原是布吉龍泉別墅的用地，后來成了爛尾樓。當時“桂芳園”地塊才1萬平方米左右，佳兆業(yè)將當時雜草叢生的桂芳園地塊規(guī)劃成了開放式主題公園，進而吸引人氣，開始開發(fā)。

　　2003年11月6日下午，深圳最著名的爛尾樓“子悅臺”在位于深圳華強（000062）北的深圳市不動產(chǎn)拍賣行拍賣，佳兆業(yè)在這次拍賣會上戰(zhàn)勝中信深圳等知名公司，以4億元的價格將其收入囊中。

　　2008年初，被稱為“廣州第一爛尾樓”的中誠廣場煥然一新，開始對外租售。該大樓也是有收購爛尾樓專業(yè)戶之稱的佳兆業(yè)于2006年從原來的開發(fā)商廣州金貿公司手中買下了中誠廣場的大部分股權，從而獲得了中誠大廈的擁有權。

　　在佳兆業(yè)的歷史中，投資爛尾樓并將其盤活，成了其獨特的商業(yè)模式。

　　行業(yè)人士對時代周報記者表示，在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)都要講“故事”，也就是自己的商業(yè)模式，以此來打動投資者。誰的“故事”講得好，能吸引更多的機構投資者認購其股票，就可以獲得一個更高的認購價格，這將決定其上市的掛牌價格。

　　“佳兆業(yè)是依靠盤活爛尾樓起家的，這種模式區(qū)域性比較強，一旦走向全國，沒有當?shù)氐年P系和人脈，這種模式將會面臨挑戰(zhàn)，同時佳兆業(yè)的土地儲備明顯偏少，外地的項目不多，全國布局還沒有完成，很難拿出什么吸引人的“故事”來打動投資者。”深圳某投資管理公司總經(jīng)理李建會對時代周報這樣說。