福州房地產企業(yè)投資陷市場變動期 應攻守兼?zhèn)?/h1>
2008-05-19 22:22:18 gudanzhe911
原定于5月12日舉行的2008年第四次土地拍賣，因開發(fā)商報名人數(shù)不達標，而改成掛牌。
據(jù)統(tǒng)計，從年初至今，福州共推出七幅地塊，其中已有五幅遭到流標和流拍的命運。
有消息傳出，福州市有關方面正在通過多渠道鼓勵更多開發(fā)商進入土地市場。
福州開發(fā)商在得到本地土地市場重新垂青之時，外來土地市場亦殷勤地送來橄欖枝———今年相繼有合肥、湖北等省市把土地推介會搬到了福州，這對于以往需花費大量人力物力出外尋地的福州開發(fā)商來說，也是鮮見的高規(guī)格待遇。
但是，無論是外來的土地，還是本地的土地，如今在開發(fā)商眼里，都不再像往年一樣成為香餑餑。經過前些年大規(guī)模的囤地運動，地產企業(yè)所承受的資金壓力愈來愈沉重。非凡是在當前銀根緊縮的情況下，在融資成本和難度大為提高的背景下，作為典型的資本密集型行業(yè)，保持穩(wěn)健的現(xiàn)金流立身保命顯然比具有大量的土地儲備更重要。
但業(yè)內人士指出，市場的變動永遠會淘汰一些參與者，又為另一些人提供了巨大的機會，在這樣的時期，房地產企業(yè)更應懂得攻守兼?zhèn)洹?
1.土地大餐紛紛端上
一直到去年，土地對福州開發(fā)商來說都是把“雙刃劍”。堅守福州，土地供給量年年走低，拍賣價格月月翻高；走出去，人生地不熟，各種風險一時難以估算。
但從今年開始，以往難覓的土地大餐卻紛紛捧到了開發(fā)商面前。在福州，從年初至今，排定了四場土地拍賣會，推出七幅地塊。同時，據(jù)坊間傳聞，有關方面正在通過多渠道鼓勵更多開發(fā)商進入土地市場。
福州開發(fā)商不僅是福州土地市場力爭的大主顧，更獲得外地土地市場的青睞。據(jù)了解，包括合肥等一些地價和房價相對低廉、有相當大的投資空間的三線城市今年在福州召開了土地推介會，這些城市推向福州的地塊量大，僅以合肥市為例就帶來了當?shù)?9宗共1729.39畝的土地招商項目；地塊優(yōu)質，像合肥這次推介的地塊分布在三個不同的區(qū)域，這些區(qū)域要么地處繁華中心，要么位居新區(qū)要害，四面交通便捷，生活配套齊全。更重要的是，有政策扶持，合肥市土地局人士就表示，目前在合肥的房地產市場中，福州開發(fā)商眾多，合肥愿意為福州開發(fā)商提供更多、更好的發(fā)展機會。
但是，往年的“搶地”現(xiàn)象卻沒有出現(xiàn)。
2.“現(xiàn)金門外”望地興嘆
本地土地預期拍價不高，外來土地質優(yōu)價廉，但真正“動手”的福州開發(fā)商卻不多。
“假如今年有錢，我一定會買地的”。一位開發(fā)商無奈地對記者說，今年，對于眾多福州開發(fā)商來說，發(fā)展的主調還是求穩(wěn)，首先要解決的是資金問題。
一位在閩侯開發(fā)大盤項目的開發(fā)商表示，雖然目前上市土地較多，有些地塊很有誘惑力，但是暫時還沒有拍地的打算。他告訴記者，目前還是選擇按兵不動，先把手頭的項目做好，當然，不排除今后還是會買地的。
是什么原因讓“以地為本”的開發(fā)商變成土地市場的觀望者了呢？
“目前，開發(fā)商的資金壓力比較大，尤其對于一些大開發(fā)商來說，許多項目都在滾動開發(fā)，資金更為緊張。”開發(fā)商鄭先生告訴記者，對未來的不確定預期、資金的匱乏使開發(fā)商對買地態(tài)度謹慎。
據(jù)記者了解，對于開發(fā)商來講，資金來源主要是房產銷售、銀行信貸以及其他一些渠道(對于上市公司主要是股票增發(fā)等)。而從去年以來，國家調控新政不斷，土地、信貸、稅收、金融等手段頻出。利率與存款預備金率上調不止，第二套住房以家庭為單位，企業(yè)征收土地增值稅，限制開發(fā)商囤地等一系列調控政策的出臺，讓開發(fā)商的資金壓力大增。據(jù)一行業(yè)人士透露，目前銀行貸款額度受限，僅有少量的、大品牌開發(fā)商可以拿到優(yōu)質的信貸資源，對于絕大部分開發(fā)商來說，從銀行獲取資金的路越走越窄了。與此同時，由于購買市場觀望情緒較重，樓價難再攀高位，開發(fā)商又碰到了資金回籠的困難。所以，對于開發(fā)商來說，目前首要的問題，不是后續(xù)發(fā)展，而是如何保身活命。
“當下，我們會減緩擴張步伐，調整開發(fā)周期，將資金集中在一些發(fā)展?jié)摿^好的項目上。同時，要多渠道地開拓融資。”一位開發(fā)商這樣告訴記者。
如此一來，“現(xiàn)金為王”成了開發(fā)商無奈的選擇，“以地稱王”的時代一去不復返。
3.土地“牛市”或會再現(xiàn)
雖然，目前土地市場有所降溫，但亦有相關人士認為，這種現(xiàn)象只是暫時的、階段性的，土地市場的轉機很快會出現(xiàn)。
土地儲備被稱為房地產行業(yè)的生命線，亦是房地產市場興衰的要害。地多、產品供給量大，則房市興旺；地少、產品供給量少，則房市冷淡。所以，房市的走向決定土地市場的走向。
作為中國經濟的重要組成部分，房市的走向必然與當下中國經濟形勢相聯(lián)系。福州一經濟學者對記者分析說，中國經濟的發(fā)展來源于三駕馬車：出口、消費及投資。眾所周知，目前，人民幣升值，外銷商品價格競爭與以往相比壓力增大，出口顯現(xiàn)出些微的疲態(tài)；從去年開始，米、油等商品價格上漲，出現(xiàn)通貨膨脹的征兆，同時銀行利率提高，引致百姓消費減緩，且難在短期內得到快速提升。在宏觀經濟緊縮的背景下，基礎投資及工業(yè)投資速度難在短期內振作，房地產投資未來肯定要擔負起維系中國經濟高速增長的重責。也就是說，未來房地產投資作為刺激中國經濟復蘇的重要性將日趨顯現(xiàn)，因此，其重要構成部分房地產市場和土地市場的振興也只是時日問題。
目前在福州坊間已出現(xiàn)一種預言：種種跡象表明，房地產業(yè)可能會迎來新一波的牛市。對此，不少業(yè)界人士認為，這樣的幾率還是較大的。
4.逆轉市場創(chuàng)新策略
即便有政策有力支持，市場觀望情緒不逆轉，房市繁榮也是枉談。因此，有業(yè)內人士提出，當下，土地市場的主要供給者與使用者應該創(chuàng)新原有模式，學會攻守兼?zhèn)渲馈?
業(yè)內人士林先生說，整個房地產市場是購房者—開發(fā)商—政府三環(huán)相扣的，目前的形勢是，購房者觀望開發(fā)商的動作，開發(fā)商觀望政府的動作。要改變這種觀望，不妨從源頭找方法。他說，目前中國土地供給的模式借鑒了香港模式，由政府壟斷土地資源并以拍賣形式為主。雖然政府部門壟斷了土地一級市場，但這種供給模式是目前公認的，較為公開、透明、公平的一種土地供給模式，它可以使所有開發(fā)商站在同一起點上公平競爭。但是，不可否認的是，這種模式在運作過程中也出現(xiàn)了一些問題：旺市之時，地價越拍越高，房價隨之越升越高；逆市之時，流拍現(xiàn)象嚴重，房價強烈波動，國家經濟受損。
“房地產業(yè)發(fā)展更成熟的香港在土地供給上的舉措或許可供參考”，林先生說，香港每一年都會對房地產市場進行科學調查，然后根據(jù)市場狀況，在有利穩(wěn)定樓市的前提下，制定新一年的賣地計劃，較大面積的土地都會在計劃公布之時放進土地儲備表內，供開發(fā)商在有需要時“勾地”(申請買地)。如此不僅保證了開發(fā)商隨時要求購買合心意的地皮，同時政府又保留了彈性供給的土地。
而身處轉折期的開發(fā)商又該如何進行投資呢？業(yè)內人士認為，目前開發(fā)商假如盲目地采取熊市來臨時的太過保守策略將面臨著損失機會的風險，但假如仍然堅持牛市時樂觀并簡單粗放的投資模式也會面臨更大的風險。在這方面香港一些開發(fā)商的經驗同樣對福州的開發(fā)商有益，比如，李嘉誠的一個主要策略是在地產高點時轉而收購和黃、港燈等老牌英資實業(yè)集團，獲得大量非拍賣途徑的廉價土地資源(但當時有較嚴格限制)，在熊市來臨時以很低成本爭取到了政府開發(fā)批準。香港開發(fā)商的另一個策略是與有地無錢的公司合作，降低高價拿地風險。
房地產市場的周期性規(guī)律是不可避免的，雖說目前樓市正處轉折期，但市場的變動永遠會淘汰一些參與者，又為另一些人提供了巨大的機會，開發(fā)商只有創(chuàng)新業(yè)務模式，才能在新的發(fā)展中攻守兼?zhèn)洹?/p>
據(jù)統(tǒng)計，從年初至今，福州共推出七幅地塊，其中已有五幅遭到流標和流拍的命運。
有消息傳出，福州市有關方面正在通過多渠道鼓勵更多開發(fā)商進入土地市場。
福州開發(fā)商在得到本地土地市場重新垂青之時，外來土地市場亦殷勤地送來橄欖枝———今年相繼有合肥、湖北等省市把土地推介會搬到了福州，這對于以往需花費大量人力物力出外尋地的福州開發(fā)商來說，也是鮮見的高規(guī)格待遇。
但是，無論是外來的土地，還是本地的土地，如今在開發(fā)商眼里，都不再像往年一樣成為香餑餑。經過前些年大規(guī)模的囤地運動，地產企業(yè)所承受的資金壓力愈來愈沉重。非凡是在當前銀根緊縮的情況下，在融資成本和難度大為提高的背景下，作為典型的資本密集型行業(yè)，保持穩(wěn)健的現(xiàn)金流立身保命顯然比具有大量的土地儲備更重要。
但業(yè)內人士指出，市場的變動永遠會淘汰一些參與者，又為另一些人提供了巨大的機會，在這樣的時期，房地產企業(yè)更應懂得攻守兼?zhèn)洹?
1.土地大餐紛紛端上
一直到去年，土地對福州開發(fā)商來說都是把“雙刃劍”。堅守福州，土地供給量年年走低，拍賣價格月月翻高；走出去，人生地不熟，各種風險一時難以估算。
但從今年開始，以往難覓的土地大餐卻紛紛捧到了開發(fā)商面前。在福州，從年初至今，排定了四場土地拍賣會，推出七幅地塊。同時，據(jù)坊間傳聞，有關方面正在通過多渠道鼓勵更多開發(fā)商進入土地市場。
福州開發(fā)商不僅是福州土地市場力爭的大主顧，更獲得外地土地市場的青睞。據(jù)了解，包括合肥等一些地價和房價相對低廉、有相當大的投資空間的三線城市今年在福州召開了土地推介會，這些城市推向福州的地塊量大，僅以合肥市為例就帶來了當?shù)?9宗共1729.39畝的土地招商項目；地塊優(yōu)質，像合肥這次推介的地塊分布在三個不同的區(qū)域，這些區(qū)域要么地處繁華中心，要么位居新區(qū)要害，四面交通便捷，生活配套齊全。更重要的是，有政策扶持，合肥市土地局人士就表示，目前在合肥的房地產市場中，福州開發(fā)商眾多，合肥愿意為福州開發(fā)商提供更多、更好的發(fā)展機會。
但是，往年的“搶地”現(xiàn)象卻沒有出現(xiàn)。
2.“現(xiàn)金門外”望地興嘆
本地土地預期拍價不高，外來土地質優(yōu)價廉，但真正“動手”的福州開發(fā)商卻不多。
“假如今年有錢，我一定會買地的”。一位開發(fā)商無奈地對記者說，今年，對于眾多福州開發(fā)商來說，發(fā)展的主調還是求穩(wěn)，首先要解決的是資金問題。
一位在閩侯開發(fā)大盤項目的開發(fā)商表示，雖然目前上市土地較多，有些地塊很有誘惑力，但是暫時還沒有拍地的打算。他告訴記者，目前還是選擇按兵不動，先把手頭的項目做好，當然，不排除今后還是會買地的。
是什么原因讓“以地為本”的開發(fā)商變成土地市場的觀望者了呢？
“目前，開發(fā)商的資金壓力比較大，尤其對于一些大開發(fā)商來說，許多項目都在滾動開發(fā)，資金更為緊張。”開發(fā)商鄭先生告訴記者，對未來的不確定預期、資金的匱乏使開發(fā)商對買地態(tài)度謹慎。
據(jù)記者了解，對于開發(fā)商來講，資金來源主要是房產銷售、銀行信貸以及其他一些渠道(對于上市公司主要是股票增發(fā)等)。而從去年以來，國家調控新政不斷，土地、信貸、稅收、金融等手段頻出。利率與存款預備金率上調不止，第二套住房以家庭為單位，企業(yè)征收土地增值稅，限制開發(fā)商囤地等一系列調控政策的出臺，讓開發(fā)商的資金壓力大增。據(jù)一行業(yè)人士透露，目前銀行貸款額度受限，僅有少量的、大品牌開發(fā)商可以拿到優(yōu)質的信貸資源，對于絕大部分開發(fā)商來說，從銀行獲取資金的路越走越窄了。與此同時，由于購買市場觀望情緒較重，樓價難再攀高位，開發(fā)商又碰到了資金回籠的困難。所以，對于開發(fā)商來說，目前首要的問題，不是后續(xù)發(fā)展，而是如何保身活命。
“當下，我們會減緩擴張步伐，調整開發(fā)周期，將資金集中在一些發(fā)展?jié)摿^好的項目上。同時，要多渠道地開拓融資。”一位開發(fā)商這樣告訴記者。
如此一來，“現(xiàn)金為王”成了開發(fā)商無奈的選擇，“以地稱王”的時代一去不復返。
3.土地“牛市”或會再現(xiàn)
雖然，目前土地市場有所降溫，但亦有相關人士認為，這種現(xiàn)象只是暫時的、階段性的，土地市場的轉機很快會出現(xiàn)。
土地儲備被稱為房地產行業(yè)的生命線，亦是房地產市場興衰的要害。地多、產品供給量大，則房市興旺；地少、產品供給量少，則房市冷淡。所以，房市的走向決定土地市場的走向。
作為中國經濟的重要組成部分，房市的走向必然與當下中國經濟形勢相聯(lián)系。福州一經濟學者對記者分析說，中國經濟的發(fā)展來源于三駕馬車：出口、消費及投資。眾所周知，目前，人民幣升值，外銷商品價格競爭與以往相比壓力增大，出口顯現(xiàn)出些微的疲態(tài)；從去年開始，米、油等商品價格上漲，出現(xiàn)通貨膨脹的征兆，同時銀行利率提高，引致百姓消費減緩，且難在短期內得到快速提升。在宏觀經濟緊縮的背景下，基礎投資及工業(yè)投資速度難在短期內振作，房地產投資未來肯定要擔負起維系中國經濟高速增長的重責。也就是說，未來房地產投資作為刺激中國經濟復蘇的重要性將日趨顯現(xiàn)，因此，其重要構成部分房地產市場和土地市場的振興也只是時日問題。
目前在福州坊間已出現(xiàn)一種預言：種種跡象表明，房地產業(yè)可能會迎來新一波的牛市。對此，不少業(yè)界人士認為，這樣的幾率還是較大的。
4.逆轉市場創(chuàng)新策略
即便有政策有力支持，市場觀望情緒不逆轉，房市繁榮也是枉談。因此，有業(yè)內人士提出，當下，土地市場的主要供給者與使用者應該創(chuàng)新原有模式，學會攻守兼?zhèn)渲馈?
業(yè)內人士林先生說，整個房地產市場是購房者—開發(fā)商—政府三環(huán)相扣的，目前的形勢是，購房者觀望開發(fā)商的動作，開發(fā)商觀望政府的動作。要改變這種觀望，不妨從源頭找方法。他說，目前中國土地供給的模式借鑒了香港模式，由政府壟斷土地資源并以拍賣形式為主。雖然政府部門壟斷了土地一級市場，但這種供給模式是目前公認的，較為公開、透明、公平的一種土地供給模式，它可以使所有開發(fā)商站在同一起點上公平競爭。但是，不可否認的是，這種模式在運作過程中也出現(xiàn)了一些問題：旺市之時，地價越拍越高，房價隨之越升越高；逆市之時，流拍現(xiàn)象嚴重，房價強烈波動，國家經濟受損。
“房地產業(yè)發(fā)展更成熟的香港在土地供給上的舉措或許可供參考”，林先生說，香港每一年都會對房地產市場進行科學調查，然后根據(jù)市場狀況，在有利穩(wěn)定樓市的前提下，制定新一年的賣地計劃，較大面積的土地都會在計劃公布之時放進土地儲備表內，供開發(fā)商在有需要時“勾地”(申請買地)。如此不僅保證了開發(fā)商隨時要求購買合心意的地皮，同時政府又保留了彈性供給的土地。
而身處轉折期的開發(fā)商又該如何進行投資呢？業(yè)內人士認為，目前開發(fā)商假如盲目地采取熊市來臨時的太過保守策略將面臨著損失機會的風險，但假如仍然堅持牛市時樂觀并簡單粗放的投資模式也會面臨更大的風險。在這方面香港一些開發(fā)商的經驗同樣對福州的開發(fā)商有益，比如，李嘉誠的一個主要策略是在地產高點時轉而收購和黃、港燈等老牌英資實業(yè)集團，獲得大量非拍賣途徑的廉價土地資源(但當時有較嚴格限制)，在熊市來臨時以很低成本爭取到了政府開發(fā)批準。香港開發(fā)商的另一個策略是與有地無錢的公司合作，降低高價拿地風險。
房地產市場的周期性規(guī)律是不可避免的，雖說目前樓市正處轉折期，但市場的變動永遠會淘汰一些參與者，又為另一些人提供了巨大的機會，開發(fā)商只有創(chuàng)新業(yè)務模式，才能在新的發(fā)展中攻守兼?zhèn)洹?/p>
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